Anschlussfinanzierung: Wenn die Zinsbindung endet

Irgendwann kommt ein Brief von der Bank. Die Zinsbindung deines Immobilienkredits läuft aus. Für die Restschuld gibt es ein neues Angebot, oft mit der Bitte, einfach zu unterschreiben.

Genau hier verlieren viele Menschen Geld. Nicht weil sie etwas falsch machen, sondern weil das System auf Bequemlichkeit setzt. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot lagen im September 2026 laut Stiftung Warentest über einen Prozentpunkt.

Hier erfährst du, welche Wege es gibt: Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen. Du erfährst, wann du ein Recht auf Kündigung hast und was bei einer Trennung gilt. Danach kannst du ruhig und mit Plan entscheiden.

Inhalt

1. Was ist eine Anschlussfinanzierung?
2. Beispiel: So sieht das bei Lisa aus
3. Was passiert, wenn du nichts tust?
4. Worauf kommt es an?
5. Was kostet eine Anschlussfinanzierung?
6. Für wen passt welche Anschlussfinanzierung und für wen nicht?
7. So läuft die Anschlussfinanzierung ab
8. Was in deiner Lebensphase passiert
9. Typische Fehler
10. Was tust du jetzt?
11. Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die kurze Antwort: Eine Anschlussfinanzierung ist der Kredit, der deine Restschuld weiterfinanziert, wenn die Zinsbindung endet. Die Zinsbindung ist die Zeit, in der dein Zins fest vereinbart ist.

Bei den meisten Immobilienkrediten ist nach zehn oder fünfzehn Jahren noch Geld offen. Diese Restschuld ist der Betrag, den du der Bank dann noch schuldest. Für sie brauchst du einen neuen Zins.

Wie hoch der neue Zins ist, hängt vor allem vom Zinsniveau am Markt ab. Laut BaFin zählt auch, wie viel du im Verhältnis zum Wert der Immobilie noch schuldest. Je niedriger die Restschuld, desto günstiger meist der Zins.

Drei Wege im Vergleich

Frage	Prolongation	Umschuldung	Forward-Darlehen
Was ist das?	Du bleibst bei deiner Bank und vereinbarst einen neuen Zins.	Du wechselst zu einer anderen Bank. Sie löst den alten Kredit ab.	Du vereinbarst den Zins für später schon heute, bei deiner oder einer neuen Bank.
Wann?	Zum Ende der Zinsbindung.	Zum Ende der Zinsbindung oder per Kündigung nach § 489 BGB.	Laut BaFin bis zu fünf Jahre vor Ablauf.
Aufwand	Gering. Oft reicht eine Unterschrift.	Mehr Unterlagen, neue Prüfung, Grundschuld wird übertragen.	Wie beim Wechsel, nur früher.
Preis	Oft nicht das beste Angebot.	Hier steckt häufig das größte Sparpotenzial.	Meist Zinsaufschlag für jeden Monat Vorlauf.
Passt, wenn …	das Angebot im Vergleich mithalten kann.	eine andere Bank deutlich günstiger ist.	du Planungssicherheit willst und steigende Zinsen fürchtest.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Das Gesetz schützt dich vor sehr langen Bindungen. Nach § 489 BGB darfst du einen Festzinskredit zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Das ist eine Gebühr, die Banken sonst bei vorzeitiger Rückzahlung verlangen. Das Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Wichtig wird das bei Zinsbindungen über zehn Jahre, etwa fünfzehn oder zwanzig Jahre. Vereinbarst du später einen neuen Zins, beginnen die zehn Jahre ab dieser neuen Vereinbarung.

Beispiel: So sieht das bei Lisa aus

Lisa Logisch ist unsere Beispielperson. Sie ist erfunden, ihr Verlauf ist alltagsecht. Heute ist sie 31, Projektmanagerin und wohnt zur Miete.

Stell dir vor: Mit 34 kauft Lisa allein eine kleine Wohnung. Sie leiht sich 200.000 Euro mit 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Die Tilgung ist der Teil der Rate, der die Schuld verringert. Der Zins ist zehn Jahre fest.

Ihre Rate liegt bei rund 917 Euro im Monat. Nach zehn Jahren, mit 44, ist die Zinsbindung vorbei. Dann sind noch rund 152.200 Euro offen.

• Mit 31Lisa wohnt zur Miete und spart auf dem Tagesgeld.
• Mit 34Stell dir vor: Wohnungskauf. Kredit 200.000 Euro, 3,5 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung, zehn Jahre fest. Rate rund 917 Euro.
• Mit 39Fünf Jahre vor Ablauf. Ab jetzt wäre laut BaFin ein Forward-Darlehen möglich. Lisa notiert sich das Datum im Kalender.
• Mit 43Lisa holt Vergleichsangebote ein. Ihre Bank muss sich spätestens drei Monate vor Ablauf melden.
• Mit 44Zinsbindung endet. Restschuld rund 152.200 Euro. Ihre Bank bietet 4,6 Prozent, eine andere Bank 4,1 Prozent.
• Im Beispiel jetzt · 44Lisa wechselt und zahlt weiter 917 Euro im Monat. In zehn Jahren spart sie so rund 8.000 Euro Zinsen.

Wir rechnen mit Zinsen nahe dem Durchschnitt vom September 2026. Damals lag der effektive Zins für zehn Jahre Zinsbindung laut Stiftung Warentest bei 4,34 Prozent. Wie hoch die Zinsen in Lisas Zukunft sind, weiß niemand.

Bei 4,6 Prozent zahlt Lisa in den nächsten zehn Jahren rund 59.300 Euro Zinsen. Bei 4,1 Prozent sind es rund 51.300 Euro. Danach schuldet sie rund 93.500 statt 101.500 Euro.

Für Lisa heißt das: Ein halber Prozentpunkt klingt klein. Bei ihrer Restschuld sind es rund 8.000 Euro. Der Vergleich hat sie ein paar Abende gekostet.

Was passiert, wenn du nichts tust?

Wenn du nichts tust, läuft dein Kredit meist zu den Bedingungen deiner Bank weiter. Das ist bequem, aber oft teuer. Banken rechnen damit, dass viele Kundinnen das erste Angebot annehmen.

Im September 2026 lagen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot laut Stiftung Warentest 1,01 Prozentpunkte. Im Modellfall mit 240.000 Euro Kredit und zehn Jahren Zinsbindung waren das über 25.000 Euro.

Dazu kommt der Zinssprung. Wer früher zu sehr niedrigen Zinsen finanziert hat, zahlt heute deutlich mehr. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt ein Beispiel: von 1,7 auf 3,43 Prozent. Die Rate kann dann spürbar steigen.

Worauf kommt es an?

Es kommt vor allem auf den effektiven Jahreszins, die Länge der Zinsbindung und die Flexibilität an. Der effektive Jahreszins enthält neben dem Zins auch bestimmte Kosten. Er macht Angebote vergleichbar.

Punkt im Angebot	Darauf achtest du	Warum
Effektiver Jahreszins	Vergleiche immer diesen Wert, nicht nur den Sollzins.	Nur so siehst du, welches Angebot wirklich günstiger ist.
Zinsbindung	Passt die Dauer zu deinem Leben? Fünf, zehn, fünfzehn Jahre?	Kurz heißt flexibel, lang heißt Planungssicherheit.
Tilgung	Wie schnell sinkt die Schuld? Kannst du die Tilgung erhöhen?	Mehr Tilgung heißt weniger Restschuld beim nächsten Mal.
Sondertilgung	Darfst du jedes Jahr zusätzlich tilgen, zum Beispiel 5 Prozent?	Damit kannst du Bonus oder Erbe ohne Gebühr einzahlen.
Tilgungssatzwechsel	Darfst du die Rate während der Laufzeit ändern?	Hilfreich bei Teilzeit, Elternzeit oder mehr Einkommen.
Forward-Aufschlag	Wie hoch ist der Aufschlag pro Monat Vorlauf?	Ein langer Vorlauf kann teuer werden.
Grundschuld	Wird die Grundschuld abgetreten statt neu eingetragen?	Das spart Notar- und Grundbuchkosten.
Darlehensnehmer	Wer steht im Vertrag? Bei Trennung: Wer bleibt drin?	Beide haften für die ganze Summe, solange beide unterschrieben haben.

Die Grundschuld ist die Sicherheit der Bank im Grundbuch. Beim Wechsel kann die alte Bank sie an die neue Bank abtreten. Laut Verbraucherzentrale spart das teure Löschungs- und Neueintragungskosten.

Was kostet eine Anschlussfinanzierung?

Die größten Kosten sind die Zinsen. Gebühren spielen meist eine kleine Rolle. Darum lohnt sich der Blick auf den Zins am meisten.

• Prolongation: In der Regel keine Extrakosten. Teuer wird sie nur, wenn der Zins über dem Markt liegt.
• Umschuldung: Wird die Grundschuld nur abgetreten, bleibt es günstig. Muss sie neu eingetragen werden, können laut Verbraucherzentrale einige hundert bis über tausend Euro anfallen.
• Gebühr der alten Bank: Für die Freigabe der Grundschuld darf die alte Bank kein Extra-Entgelt verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof 2019 entschieden (XI ZR 7/19).
• Forward-Darlehen: Laut BaFin fällt meist für jeden Monat bis zum Start ein Zinsaufschlag an. Je länger der Vorlauf, desto höher der Zins.

Zum Zinsniveau: Im September 2026 lag der durchschnittliche effektive Zins für zehn Jahre bei 4,34 Prozent. Das meldet die Stiftung Warentest. Die Spanne zwischen den Anbietern betrug 1,01 Prozentpunkte.

Ist die Restschuld klein, sieht es anders aus. Dann können laut Verbraucherzentrale Hamburg die Wechselkosten die Ersparnis auffressen.

Für wen passt welche Anschlussfinanzierung und für wen nicht?

Eine Anschlussfinanzierung braucht jede, die am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld hat. Die echte Frage ist, welcher Weg zu dir passt.

• Prolongation passt, wenn deine Bank im Vergleich mithält oder deine Restschuld klein ist.
• Umschuldung passt, wenn eine andere Bank spürbar günstiger ist und deine Restschuld nennenswert hoch ist.
• Ein Forward-Darlehen passt, wenn du mit einer festen Rate rechnen musst und steigende Zinsen fürchtest.

Ein Forward-Darlehen passt nicht, wenn die Zinsen bis zum Start sinken könnten und du das aushältst. Du bist dann an den höheren Zins gebunden. Ein Forward ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf Gewinn.

Gar keine Anschlussfinanzierung brauchst du, wenn du die Restschuld aus Erspartem zahlen kannst. Prüfe dann, ob danach noch genug Notgroschen bleibt. Ein ganz leeres Konto macht verletzlich.

So läuft die Anschlussfinanzierung ab

1. Datum finden: Such im Kreditvertrag, wann die Zinsbindung endet. Trag dir den Termin drei bis fünf Jahre vorher ein.
2. Restschuld klären: Frag deine Bank nach der Restschuld zum Ablauf. Sie steht oft auch im Tilgungsplan oder Jahreskontoauszug.
3. Kündigungsrecht prüfen: Ist die Zinsbindung länger als zehn Jahre? Dann prüfe, ab wann du nach § 489 BGB kündigen kannst.
4. Angebote einholen: Hol dir neben dem Angebot deiner Bank mindestens zwei weitere. Deine Bank muss sich spätestens drei Monate vor Ablauf melden.
5. Unterlagen sammeln: Bei einem Wechsel prüft die neue Bank Einkommen, Immobilie und Grundbuch neu. Das sagt die BaFin.
6. Entscheiden: Vergleiche effektiven Jahreszins, Zinsbindung und Flexibilität. Wähle das Angebot, das zu deinem Leben passt.
7. Umsetzen: Bei Prolongation unterschreibst du bei deiner Bank. Beim Wechsel löst die neue Bank den alten Kredit ab und übernimmt die Grundschuld.

Was in deiner Lebensphase passiert

Wenn du ein Zuhause kaufst: Denk die Anschlussfinanzierung schon beim Kauf mit. Eine höhere Tilgung und Sondertilgungen senken die Restschuld. Dann hängt beim Zinswechsel weniger an dir.

Wenn ihr euch trennt: Habt ihr beide unterschrieben, haftet jede für die ganze Summe. Aus dem Vertrag kommt eine nur heraus, wenn die Bank zustimmt. Das Ende der Zinsbindung ist ein guter Moment, den Kredit neu zu ordnen.

Wenn du deine Arbeitszeit reduzierst: Bei einem Wechsel prüft die neue Bank dein Einkommen neu. Weniger Einkommen kann den Zins oder die Zusage erschweren. Plane den Vergleich, bevor sich dein Einkommen ändert, und frag nach einem Tilgungssatzwechsel.

Wenn die Rente näher rückt: Ziel ist meist, schuldenfrei in Rente zu gehen. Wähle die Zinsbindung so, dass die Restschuld bis dahin klein ist. Eine Rate, die heute passt, kann mit der Rente zu hoch sein.

Typische Fehler

• Das erste Angebot unterschreiben. Das Angebot deiner Bank ist ein Startpunkt. Erst der Vergleich zeigt, ob es fair ist.
• Zu spät anfangen. Wer erst im letzten Monat sucht, hat kaum Spielraum. Beginne spätestens einige Monate vorher, besser früher.
• Das Kündigungsrecht übersehen. Läuft dein Zins länger als zehn Jahre, kannst du nach zehn Jahren gehen. Viele wissen das nicht und zahlen einen alten, hohen Zins weiter.

Was tust du jetzt?

1. Das kannst du so lassen: Wenn deine Zinsbindung noch mehr als fünf Jahre läuft, musst du heute nichts tun. Trag dir nur das Datum ein.
2. Wenn die Zinsbindung in drei bis fünf Jahren endet, beobachte die Zinsen. Überlege, ob dir ein Forward-Darlehen Ruhe geben würde.
3. Wenn die Zinsbindung in weniger als einem Jahr endet, hol jetzt Vergleichsangebote ein. Warte nicht auf den Brief deiner Bank.
4. Wenn dein Kredit schon länger als zehn Jahre läuft und der Zins hoch ist, prüfe die Kündigung nach § 489 BGB.
5. Wenn ihr euch trennt, kläre früh mit der Bank, wer im Vertrag bleibt. Nutze dafür das Ende der Zinsbindung.