Immobilie im Alter zu Geld machen: drei Wege im Check

Das Haus ist abbezahlt, die Rente ist kleiner als das Gehalt früher. Dein Vermögen steckt in Wänden, nicht auf dem Konto. Genau hier setzen drei Modelle an, mit denen du deine Immobilie im Alter zu Geld machen kannst: Umkehrhypothek, Leibrente und Teilverkauf.

Alle drei versprechen dasselbe: Geld jetzt, und du bleibst wohnen. Sie unterscheiden sich aber darin, wem das Haus danach gehört, wer die Reparaturen zahlt und was am Ende übrig bleibt. Hier liest du, wie die drei Wege funktionieren, was sie in Zahlen kosten und welche Fragen du vor jeder Unterschrift klären solltest.

Inhalt

1. Was ändert sich, wenn dein Zuhause dein größtes Vermögen ist?
2. Welche drei Wege gibt es, und was unterscheidet sie?
3. Wie funktioniert die Umkehrhypothek?
4. Wie funktioniert die Immobilien-Leibrente?
5. Wie funktioniert der Teilverkauf?
6. Beispiel: So sieht das bei Lisa aus
7. Was kostet jeder Weg, in Zahlen?
8. Warum zählt deine Lebenserwartung so sehr?
9. Welche Wege gibt es außer der Verrentung?
10. Was tust du jetzt?
11. Häufig gestellte Fragen

Was ändert sich, wenn dein Zuhause dein größtes Vermögen ist?

Die kurze Antwort: Du bist reich an Wert und knapp an Geld. Die Rente deckt den Alltag, aber nicht immer Reparaturen, Pflege oder Wünsche. Das Haus selbst bringt dir monatlich nichts, solange du darin wohnst.

Du bist im Ruhestand oder kurz davor. Dann ändert sich die Rechnung. Das Gehalt fällt weg, die Rente ist meist deutlich kleiner. Gleichzeitig wird das Haus älter. Für die Instandhaltung, also Reparaturen und Erneuerung, rechnet die Verbraucherzentrale mit rund 2 Prozent des Werts der Bausubstanz pro Jahr. Größere Summen kommen oft nach etwa 20 Jahren.

Ein Eigenheim ist in erster Linie ein Zuhause, kein Sparkonto. Es bindet Kapital und lässt sich nicht in Stücken verkaufen. Du kannst nicht ein Zimmer verkaufen, wenn das Dach neu muss.

Die Modelle der Immobilienverrentung wollen genau das ändern. Sie machen aus dem Wert deines Hauses laufendes Geld oder eine größere Summe, ohne dass du ausziehst. Das ist nicht falsch. Du sollst nur wissen, was du dafür abgibst.

Welche drei Wege gibt es, und was unterscheidet sie?

Die kurze Antwort: Bei der Umkehrhypothek bleibt das Haus deins, und du nimmst einen Kredit auf. Bei der Leibrente verkaufst du es ganz. Beim Teilverkauf verkaufst du einen Teil und mietest diesen Teil quasi zurück.

	Umkehrhypothek	Leibrente	Teilverkauf
Wem gehört das Haus?	Dir	Der Käuferin oder dem Käufer	Dir und dem Teilkäufer gemeinsam
Was du bekommst	Einmalbetrag oder Rente, befristet oder lebenslang	Monatliche Rente bis zum Lebensende	Einmalbetrag für den verkauften Anteil
Was du laufend zahlst	Im Idealfall nichts	Nichts, du hast Wohnrecht	Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil
Wer zahlt Reparaturen?	Du	Der neue Eigentümer, wenn nichts anderes vereinbart ist	In der Regel du
Was die Erben bekommen	Ein Haus mit Kredit darauf	Nichts vom Haus	Ihren Anteil am Erlös, wenn alles verkauft wird

Stand: Verbraucherzentrale, Seite zu Umkehrhypothek und Leibrente (Stand 02.01.2025), und Verbraucherzentrale Hamburg zum Teilverkauf (Stand 16.04.2026). Die Angebote am Markt unterscheiden sich stark. Lies immer den konkreten Vertrag.

Wie funktioniert die Umkehrhypothek?

Die kurze Antwort: Du leihst dir Geld und sicherst es mit deinem Haus ab. Du bleibst Eigentümerin und zahlst im Idealfall zu Lebzeiten weder Zins noch Tilgung. Zurückgezahlt wird nach deinem Tod oder wenn das Haus verkauft wird.

Gesichert wird der Kredit in der Regel über eine Grundschuld. Das ist ein Eintrag im Grundbuch, der dein Grundstück mit einer Geldsumme belastet. Er steht in Abteilung III, dort, wo auch Baukredite stehen.

Ausgezahlt wird als Einmalbetrag, als Rente für eine feste Zahl von Jahren oder als Rente bis zum Lebensende. Laut Verbraucherzentrale ist die Auszahlung steuerfrei. Sie ist ein Kredit, kein Einkommen.

Wie viel geht? Im Frühjahr 2023 gab es nur wenige Angebote. Das Darlehen durfte höchstens die Hälfte des Immobilienwerts betragen. Das ist ein älterer Marktstand, aktuelle Angebote können abweichen.

Worauf du achten solltest

Echte Umkehrhypotheken ohne laufende Raten gibt es kaum. Musst du doch Zinsen aus deiner Rente zahlen, dient das Haus nur als Sicherheit für einen normalen Kredit. Prüfe außerdem, ob der Zins für die ganze Laufzeit gilt oder nur für 5 oder 10 Jahre.

Ein Verkauf, etwa wenn du ins Pflegeheim ziehst, ist in den meisten Fällen möglich. Der Kredit wird dann aus dem Erlös getilgt.

Reparaturen bleiben deine Sache, denn das Haus gehört weiter dir. Und deine Erben übernehmen ein Haus mit Kredit darauf. Sie müssen das Darlehen ablösen oder verkaufen.

Wie funktioniert die Immobilien-Leibrente?

Die kurze Antwort: Du verkaufst dein Haus und bekommst dafür eine monatliche Rente bis zum Lebensende. Wohnen bleibst du über ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch steht.

Bei der Immobilien-Leibrente wechselt das Eigentum schon bei der Unterschrift. Dein Wohnrecht ist dein Recht, bis zum Lebensende mietfrei in der Wohnung zu bleiben. Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, bei den Lasten.

Für Sanierungen ist dann der neue Eigentümer zuständig, wenn ihr nichts anderes vereinbart. Das ist ein echter Unterschied zur Umkehrhypothek. Eine Einmalzahlung ist bei der Leibrente nicht vorgesehen, kann aber Teil des Vertrags sein, zum Beispiel um einen Restkredit abzulösen.

Wie die Leibrente versteuert wird

Die monatliche Rente aus dem Verkauf ist nur mit ihrem Ertragsanteil steuerpflichtig. Das ist der Teil, den das Gesetz als Zinsanteil ansieht. Wie hoch er ist, hängt von deinem Alter bei Rentenbeginn ab.

Beginnt die Rente mit 65 oder 66, sind 18 Prozent steuerpflichtig, mit 70 noch 15 Prozent, mit 75 noch 11 Prozent. Von 1.000 Euro Leibrente mit Beginn mit 72 zählen also 130 Euro als Einkommen. Der Betrag von 1.000 Euro ist eine Annahme im Beispiel.

Der Haken der Leibrente: Das Eigentum ist weg, für immer. Ziehst du später doch aus, etwa ins Pflegeheim, bleibt dir nur, was im Vertrag für diesen Fall steht. Frag deshalb vorher, was mit dem Wohnrecht passiert, wenn du es nicht mehr nutzen kannst.

Wie funktioniert der Teilverkauf?

Die kurze Antwort: Du verkaufst 10 bis höchstens 50 Prozent deines Hauses, meist an ein Unternehmen. Du nutzt das Haus weiter allein und zahlst für den verkauften Anteil jeden Monat ein Nutzungsentgelt.

Zuerst schätzt ein Gutachterbüro den Wert. Danach bekommst du den Kaufpreis für deinen Anteil auf einmal. Das Nutzungsentgelt wirkt wie eine Miete oder ein Kreditzins, ist rechtlich aber keins von beiden. Du hast also weder die Rechte einer Mieterin noch die einer Kreditnehmerin.

Reparaturen, Sanierungen und Umbauten zahlst du in der Regel weiter selbst, auch für den Teil, der dir nicht mehr gehört. Andere Regeln sind möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht.

Drei Punkte, die viele zu spät lesen

Das Nutzungsentgelt kann steigen. Ist es an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, wächst es mit der Inflation. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt einen Fall, in dem es binnen eines Jahres von 340 auf 500 Euro im Monat stieg.

Das Wohnrecht steht oft nur im zweiten Rang. Geht der Teilkäufer pleite, kann dessen Bank das Haus zwangsversteigern lassen. Du könntest dein Zuhause verlieren, ohne selbst etwas falsch gemacht zu haben. Der erste Rang ist sicherer, aber seltener und oft teurer.

Am Ende wird meist alles verkauft. Bei deinem Tod, wenn du verkaufen willst oder wenn ihr euch nicht einigt, verkauft der Teilkäufer die ganze Immobilie. Dafür hat er eine notarielle Vollmacht, die über den Tod hinaus gilt, auch gegenüber den Erben. Einen Anteil zurückzukaufen ist laut Verbraucherzentrale Hamburg nur bei sehr kleinen Anteilen realistisch.

Beispiel: So sieht das bei Lisa aus

Lisa Logisch ist unsere Beispielperson. Sie ist erfunden, ihr Verlauf ist alltagsecht.

• Mit 24Lisa startet als Projektmanagerin und schließt eine Berufsunfähigkeitsversicherung mit 1.500 Euro Monatsrente ab.
• Mit 31Sie verdient 3.850 Euro brutto, 2.500 Euro netto, und wohnt zur Miete. Ihre Renteninformation schätzt die gesetzliche Rente auf 1.333 Euro brutto im Monat.
• Stell dir vor · 67Lisa geht in Rente. Inzwischen gehört ihr eine Wohnung, die schuldenfrei ist und 300.000 Euro wert ist. Alle Beträge sind Annahmen im Beispiel, gerechnet in heutigen Werten.
• Im Beispiel jetzt · 72Die Rente reicht für den Alltag. Für Reisen, Rücklagen und anstehende Reparaturen fehlen Lisa rund 400 Euro im Monat. Drei Anbieter haben ihr geschrieben.

Lisa will verstehen, bevor sie handelt. Also legt sie die drei Wege nebeneinander, mit den Annahmen aus den Beispielen der Verbraucherzentralen.

Umkehrhypothek: Bei 300.000 Euro Wert sind 150.000 Euro Darlehen möglich. Bei 10 Jahren Laufzeit und 6 Prozent Zins ergibt das ohne Gebühren rund 900 Euro Rente im Monat. Mit 82 endet die Zahlung. Dann sind 150.000 Euro Schulden offen, gesichert über die Grundschuld.

Teilverkauf: Lisa verkauft die Hälfte und bekommt 150.000 Euro auf einmal. Dafür zahlt sie jeden Monat Nutzungsentgelt. Wird die Wohnung später ganz verkauft und ist der Wert gleich geblieben, bleiben ihr oder ihren Erben 113.790 Euro. Ist der Wert um 30 Prozent gefallen, nur 27.003 Euro.

Leibrente: Lisa verkauft ganz und wohnt mit Wohnrecht weiter. Wie hoch die Rente wäre, hängt vom Angebot ab. Versteuern müsste sie davon 13 Prozent, weil die Rente mit 72 beginnt.

Dann stellt Lisa die Frage anders. Sie braucht 400 Euro im Monat, keine 150.000 Euro. Eine Lösung, die ihr mehr als das Doppelte für zehn Jahre gibt, kostet sie mehr, als sie braucht. Und ihr Bedarf endet nicht mit 82.

Was kostet jeder Weg, in Zahlen?

Die kurze Antwort: Die Kosten stecken an unterschiedlichen Stellen: bei der Umkehrhypothek im Zins, beim Teilverkauf im Nutzungsentgelt und im Wertrisiko, bei der Leibrente im Preis, den der Käufer für dein Wohnrecht abzieht.

Im Beispiel der Verbraucherzentrale gibt es aus 150.000 Euro Darlehen knapp 83.000 Euro als Einmalzahlung. Nach 10 Jahren sind 150.000 Euro offen. Die Differenz von rund 67.000 Euro sind Zinsen. Um diesen Betrag sinkt die Erbmasse. Gebühren kommen noch dazu.

Über die anfängliche Laufzeit summiert sich das Nutzungsentgelt laut Verbraucherzentrale Hamburg auf 50 bis deutlich über 70 Prozent der Auszahlung. Bei 150.000 Euro sind das 75.000 bis über 105.000 Euro. Beim späteren Gesamtverkauf kommt ein Durchführungsentgelt von 0 bis 5,5 Prozent des Verkaufspreises dazu.

Dazu kommt die Wertsicherung. Der Teilkäufer bekommt beim Verkauf mindestens seinen Kaufpreis plus einen Aufschlag, üblich sind rund 17 Prozent. Fällt der Wert, trifft das nur deinen Teil. So rechnet die Verbraucherzentrale Hamburg:

Haus mit 400.000 € Wert, Hälfte für 200.000 € verkauft	Wert bleibt gleich	Wert fällt um 10 %	Wert fällt um 30 %
Verkaufspreis des ganzen Hauses	400.000 €	360.000 €	280.000 €
Anteil des Teilkäufers (200.000 € plus 17 %)	234.000 €	234.000 €	234.000 €
Dein Anteil vor Kosten	166.000 €	126.000 €	46.000 €
Verkaufskosten (3,57 %)	14.280 €	12.852 €	9.996 €
Dir bleiben	151.720 €	113.148 €	36.004 €

Stand: Verbraucherzentrale Hamburg, 16.04.2026. Die gezahlten Nutzungsentgelte sind hier noch nicht abgezogen.

Bei der Leibrente bekommst du nicht den vollen Wert. Der Käufer zahlt weniger, weil du die Wohnung noch nutzt. Wie viel weniger, steht im Angebot. Die Verbraucherzentrale nennt Leibrente und Umkehrhypothek beide eher teuer. Vergleiche deshalb immer mit dem, was ein normaler Verkauf bringen würde.

Warum zählt deine Lebenserwartung so sehr?

Die kurze Antwort: Weil alle drei Modelle mit der Zeit rechnen. Wer lange lebt, bekommt bei der Leibrente länger Geld, zahlt beim Teilverkauf länger Entgelt und überlebt eine befristete Umkehrhypothek.

Frauen, die 65 sind, leben im Schnitt noch 21,2 Jahre, Männer 18,2 Jahre. Das zeigt die Sterbetafel des Statistischen Bundesamts für 2025. Ein Durchschnitt ist keine Vorhersage. Er zeigt aber, wie lange ein Vertrag tragen muss.

Für dich heißt das: Eine Rente, die nach 10 Jahren endet, endet oft mitten im Ruhestand. Ein Nutzungsentgelt, das du allein und lange zahlst, wird über die Jahre zur größten Ausgabe. Eine lebenslange Leibrente dagegen arbeitet für dich, je länger du lebst.

Lebst du allein im Haus, etwa nach einer Trennung oder als Witwe, zählt das doppelt. Dann trägst du jede dieser Rechnungen ohne zweites Einkommen.

Welche Wege gibt es außer der Verrentung?

Die kurze Antwort: Der normale Verkauf, ein kleineres Zuhause oder ein gezielter Einsatz von anderem Vermögen. Die Verbraucherzentrale rät, zuerst zu prüfen, ob sich dein Geldbedarf anders decken lässt.

Verkaufen und umziehen. Hast du außer dem Haus kaum Vermögen, kann ein normaler Verkauf laut Verbraucherzentrale der bessere Weg sein. Du bekommst den vollen Marktpreis, nicht einen Preis mit Abschlag. Steuerfrei ist der Gewinn, wenn der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt oder du die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt hast.

Erst die Lücke, dann das Haus. Für jede Lücke gibt es drei Wege: absichern, puffern oder bewusst tragen. Eine Lücke von 400 Euro im Monat lässt sich manchmal anders schließen, etwa mit einer Rücklage für die großen Reparaturen. Die Verrentung ist dann ein Werkzeug unter mehreren, nicht der Ausweg.

An die Erben denken. Kinder erben das Familienheim steuerfrei bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, wenn sie sofort einziehen und zehn Jahre darin wohnen. Für Ehepartnerinnen und Ehepartner gibt es keine Größengrenze. Wer das Haus in der Familie halten will, sollte vor einer Verrentung mit den Erben sprechen.

Der schlechteste Verlauf ist laut Verbraucherzentrale dieser: erst Umkehrhypothek oder Leibrente, und später doch ein Verkauf, mit einem belasteten Haus oder ganz ohne Eigentum. Darum lohnt es sich, die eigenen nächsten zehn Jahre ehrlich durchzudenken, auch einen möglichen Umzug ins betreute Wohnen.

Was tust du jetzt?

Die kurze Antwort: Das hängt davon ab, wie groß deine Lücke ist, wie lange du bleiben willst und was mit dem Haus nach dir passieren soll.

Deine Rente trägt den Alltag, und für Reparaturen gibt es eine Rücklage. Dann musst du an dein Haus nicht ran. Prüfe nur alle paar Jahre, ob die Rücklage mit dem Alter des Hauses Schritt hält.

Rechne die Lücke genau aus und vergleiche, was jeder Weg pro Monat kostet. Eine große Einmalzahlung für einen kleinen Monatsbedarf ist teuer. Prüfe zuerst andere Wege, etwa den Einsatz von Erspartem.

Dann kommt eher die Umkehrhypothek in Frage. Achte auf Zinsbindung, Laufzeit und darauf, ob wirklich keine Raten anfallen. Eine befristete Rente sollte nicht vor deinem wahrscheinlichen Lebensende auslaufen.

Dann kann die Leibrente passen. Prüfe den Rang des Wohnrechts und was passiert, wenn du ausziehen musst. Vergleiche die Rente mit dem Preis bei einem normalen Verkauf.

Lass den Vertrag vor der Unterschrift unabhängig prüfen, zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale. Frag nach dem ersten Rang für dein Wohnrecht, nach der Kopplung des Nutzungsentgelts und nach der Wertsicherung.