Wer eine Immobilie mit Kredit kauft, unterschreibt beim Notar zweimal: den Kaufvertrag und die Grundschuld. Das zweite Papier lesen die wenigsten genau. Dabei entscheidet es, was die Bank darf, wenn das Leben anders läuft als geplant.
Hier steht, was Grundschuld und Hypothek sind, wie du dein Grundbuch liest und was die Eintragung kostet. Und warum genau das bei Trennung, Erbe und nach der letzten Rate zählt. Stand: 12.10.2026.
Betrifft dich, wenn du ein Zuhause kaufst du in Immobilien investierst ihr euch trennt du erbst
Hier geht es nur um Grundschuld, Hypothek und Grundbuch
Wie du eine Finanzierung planst, Zinsen vergleichst und wie viel Kredit zu dir passt, steht auf der Seite Baufinanzierung. Was nach dem Ende der Zinsbindung zählt, erklärt die Seite Anschlussfinanzierung.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Grundschuld belastet dein Grundstück mit einem Geldbetrag. Sie hängt nicht an einem bestimmten Kredit. Eine Hypothek dagegen ist an genau eine Forderung gebunden.
- Beides steht in Abteilung III des Grundbuchs. Wer Eigentümerin ist, steht in Abteilung I, Rechte wie Wohnrecht stehen in Abteilung II.
- Notar und Grundbuch kosten beim Kauf zusammen etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises. Ein Teil davon hängt an der Höhe der Grundschuld.
- In der Grundschuld unterwirfst du dich meist der sofortigen Zwangsvollstreckung. Zahlst du nicht, kann die Bank ohne Urteil die Versteigerung betreiben.
- Nach der letzten Rate kannst du die Grundschuld löschen lassen oder stehen lassen. Gelöscht wird nur mit deiner Zustimmung.
So gehst du vor
- Fordere beim Grundbuchamt deines Amtsgerichts einen Grundbuchauszug an, vor einem Kauf, nach einer Trennung oder nach einem Erbe.
- Lies dort Abteilung II und III: Welche Rechte und welche Grundschulden sind eingetragen, und für wen?
- Lies vor dem Notartermin den Sicherungsvertrag der Bank. Er legt fest, welche Schulden die Grundschuld sichert.
- Nach der letzten Rate: Bewahre die Löschungsbewilligung der Bank sicher auf, auch wenn du die Grundschuld stehen lässt.
Inhalt
- Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
- Was steht im Grundbuch und wo findest du die Grundschuld?
- Geht ein Immobilienkredit auch ohne Grundschuld?
- Was kostet die Grundschuld?
- So läuft die Eintragung einer Grundschuld ab
- Was passiert, wenn du den Kredit nicht mehr zahlen kannst?
- Beispiel: So sieht das bei Lisa aus
- Was passiert mit der Grundschuld, wenn der Kredit abbezahlt ist?
- Warum zählt das Grundbuch bei Trennung und Erbe?
- Was bei Grundschuld und Grundbuch jetzt zählt
- Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die kurze Antwort: Die Hypothek hängt an einer bestimmten Forderung, die Grundschuld nicht. Beide geben der Bank ein Recht an deinem Grundstück. Bei der Grundschuld regelt erst ein eigener Vertrag, welchen Kredit sie sichert.
Beide heißen Grundpfandrechte. Das Grundstück haftet wie ein Pfand. Zahlst du deinen Kredit nicht, darf die Bank sich aus dem Grundstück bezahlen lassen.
Die Hypothek: fest an einen Kredit gebunden
Eine Hypothek sichert genau eine Forderung (§ 1113 BGB). Sie besteht nur so weit, wie die Forderung besteht. Zahlst du den Kredit ab, gehört die Hypothek dir als Eigentümerin (§ 1163 BGB). Für einen neuen Kredit taugt sie nicht.
Die Grundschuld: ein Betrag, der für sich steht
Eine Grundschuld belastet das Grundstück mit einer festen Summe (§ 1191 BGB). Welche Schulden sie sichert, steht nicht im Grundbuch. Das regelt der Sicherungsvertrag zwischen dir und der Bank.
Weil sie nicht an einem Kredit hängt, lässt sich eine Grundschuld später für einen neuen Kredit wieder nutzen. Das macht sie für Banken praktisch. Sichert eine Grundschuld einen Kredit, heißt sie Sicherungsgrundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB).
| Grundschuld | Hypothek | |
|---|---|---|
| Hängt an einem Kredit? | nein, Verbindung nur über den Sicherungsvertrag | ja, an genau einer Forderung |
| Nach der letzten Rate | bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird | steht dir als Eigentümerin zu |
| Für neuen Kredit nutzbar? | ja | nein |
| Gesetz | § 1191, § 1192 BGB | § 1113, § 1163 BGB |
Stand: BGB, 12.10.2026. Für dich zählt vor allem: Bei einer Grundschuld ist der Sicherungsvertrag das wichtigste Papier. Dort steht, wofür dein Haus haftet.
Was steht im Grundbuch und wo findest du die Grundschuld?
Die kurze Antwort: Das Grundbuch hat ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Die Grundschuld steht in Abteilung III. Wer eingetragen ist, ist Eigentümerin, egal wer dort wohnt oder zahlt.
| Teil | Was dort steht |
|---|---|
| Bestandsverzeichnis | das Grundstück: Lage, Größe, Flurstück |
| Abteilung I | die Eigentümerinnen und Eigentümer |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen, etwa Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht |
| Abteilung III | Grundschulden und Hypotheken |
Quelle: Senatsverwaltung für Justiz Berlin, „Grundbuch vereinfacht“. Ein Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen oder die Miete daraus zu bekommen, obwohl sie einer anderen Person gehört.
In unserem Kurs fragen wir bei jeder Lebensanalyse: Wer steht im Grundbuch? Steht dort nur eine Person, ist es kein gemeinsames Eigentum. Das gilt auch dann, wenn ihr beide dort wohnt und die Raten teilt.
Wer darf hineinschauen?
Jede Person, die ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Das sind etwa Eigentümerinnen, Gläubiger oder ernsthafte Kaufinteressenten. Sie können auch eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt.
Den Auszug bekommst du beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Als Eigentümerin hast du dieses Interesse immer.
Geht ein Immobilienkredit auch ohne Grundschuld?
Die kurze Antwort: Bei großen Krediten praktisch nicht. Nur bei kleinen Beträgen darf zum Beispiel eine Bausparkasse auf die Grundschuld verzichten.
Bauspardarlehen müssen nach dem Gesetz grundsätzlich mit Grundschuld oder Hypothek gesichert sein (§ 7 BauSparkG).
Bei geringen Beträgen darf die Bausparkasse auf die Sicherung verzichten. Sie kann sich auch mit deiner Erklärung begnügen, dass du eine spätere Sicherung nicht vereitelst (§ 7 Abs. 4 BauSparkG).
Wie hoch ein solches Darlehen ohne Grundbuch sein darf, steht nicht im Gesetz. Das regelt die Bausparkasse in ihren Bedingungen. Mehr dazu auf der Seite Bausparvertrag.
Für einen Kauf oder Bau mit großem Kredit verlangt die Bank dagegen fast immer eine Grundschuld. Sie ist ihre Sicherheit, falls du nicht mehr zahlen kannst.
Was kostet die Grundschuld?
Die kurze Antwort: Notar und Grundbuch kosten beim Kauf zusammen etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises. Wie viel davon auf die Grundschuld fällt, hängt von ihrer Höhe ab.
Die Gebühren folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie richten sich nach dem Wert, also nach dem Kaufpreis und nach dem Betrag der Grundschuld. Eine höhere Grundschuld kostet mehr Gebühr.
Bei 400.000 € Kaufpreis ergibt die Faustregel 4.000 bis 6.000 € für Notar und Grundbuch zusammen. Das ist eine Schätzung der Verbraucherzentrale, keine feste Zahl aus dem Gesetz. Die genaue Rechnung schickt dir der Notar.
Später kann noch einmal Geld anfallen. Willst du die Grundschuld nach der letzten Rate löschen lassen, kostet das erneut Notar- und Grundbuchgebühren. Lässt du sie stehen, sparst du diese Kosten.
So läuft die Eintragung einer Grundschuld ab
Die kurze Antwort: Erst unterschreibst du den Kreditvertrag. Dann bestellst du beim Notar die Grundschuld, und das Grundbuchamt trägt sie in Abteilung III ein. Parallel unterschreibst du den Sicherungsvertrag der Bank.
1
Kreditvertrag prüfen und unterschreiben
Einen Kreditvertrag für Verbraucherinnen und Verbraucher kannst du innerhalb von 14 Tagen widerrufen (§ 355 BGB). Die Frist beginnt erst, wenn alle Pflichtangaben vollständig sind.
2
Grundschuld beim Notar bestellen
Der Notar beurkundet die Grundschuld. Meist unterwirfst du dich darin der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO). Das heißt: Die Bank braucht später kein Gerichtsurteil, um die Versteigerung zu betreiben.
3
Sicherungsvertrag lesen
Hier steht, welche Schulden die Grundschuld sichert. Achte darauf, ob nur dieser eine Kredit gemeint ist oder alle Forderungen der Bank. Bei Paaren auch: gegen wen genau.
4
Eintragung im Grundbuch
Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein. Ist die Unterwerfung mit eingetragen, gilt sie auch gegen spätere Eigentümerinnen und Eigentümer.
Der häufigste Denkfehler: „Die Grundschuld ist nur eine Formalie.“ Sie ist die Erlaubnis für die Bank, dein Haus versteigern zu lassen, wenn du nicht zahlst. Mit der Unterwerfung sogar ohne Gerichtsurteil. Darum lohnt es sich, zu wissen, was du unterschreibst.
Was passiert, wenn du den Kredit nicht mehr zahlen kannst?
Die kurze Antwort: Dann kann die Bank die Grundschuld nutzen und die Zwangsversteigerung betreiben. Vorher muss sie die Grundschuld kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten.
Die Kündigungsfrist von sechs Monaten steht in § 1193 BGB. Bei einer Grundschuld, die einen Kredit sichert, darf sie nicht verkürzt werden. Diese Zeit ist dein Spielraum, mit der Bank eine Lösung zu finden.
Verkauft die Bank deinen Kredit samt Grundschuld an jemand anderen, bist du geschützt. Einwände aus deinem Sicherungsvertrag gelten auch gegen den neuen Gläubiger (§ 1192 Abs. 1a BGB). Hast du schon getilgt, zählt das weiter.
Der beste Schutz liegt vorher. Wird ein Einkommen krank, arbeitslos oder fällt ganz weg, muss die Rate trotzdem kommen. Darum gehören Rücklage und Absicherung zur Finanzierung, etwa eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine Risikolebensversicherung.
Beispiel: So sieht das bei Lisa aus
Lisa Logisch ist unsere Beispielperson. Sie ist erfunden, ihr Verlauf ist alltagsecht.
Lisa ist 31, Projektmanagerin in Vollzeit und verdient 2.500 € netto. Stell dir vor, sie hat mit 29 zusammen mit ihrem Partner eine Wohnung für 400.000 € gekauft. Die beiden sind nicht verheiratet. Die Beträge sind Annahmen im Beispiel.
- Mit 29Kauf der Wohnung. Beide stehen je zur Hälfte in Abteilung I. Die Bank bekommt eine Grundschuld über 340.000 € in Abteilung III. Beide unterschreiben den Kredit.
- Mit 29Notar und Grundbuch kosten nach der Faustregel 4.000 bis 6.000 €. Lisa liest vorher den Sicherungsvertrag und fragt nach, wofür die Grundschuld haftet.
- Im Beispiel jetzt · 31Stell dir vor, Lisa und ihr Partner trennen sich. Er will die Wohnung behalten, Lisa zieht aus.
Jetzt zeigt sich, was im Grundbuch und im Kreditvertrag steht. Lisa ist weiter Miteigentümerin. Und sie haftet weiter für den ganzen Kredit, weil sie ihn mit unterschrieben hat (§ 421 BGB).
Untereinander tragen beide den Kredit zu gleichen Teilen, wenn sie nichts anderes vereinbart haben (§ 426 BGB). Gegenüber der Bank zählt das nicht. Zahlt ihr Ex-Partner nicht, kann die Bank von Lisa die ganze Rate verlangen.
Aus dem Kredit kommt Lisa nur, wenn die Bank zustimmt (§ 415 BGB). Und überträgt sie ihren Anteil an ihn, fällt Grunderwerbsteuer an, weil sie nicht verheiratet sind. Ehepaare wären davon befreit, auch bei der Aufteilung des Vermögens nach der Scheidung.
Lisas Schritte: Grundbuchauszug anfordern. Mit dem Ex-Partner und der Bank klären, ob er den Kredit allein tragen kann. Erst dann den Anteil übertragen, mit Entlassung aus dem Kredit im selben Zug.
Tipp
Kauft ihr unverheiratet zusammen, haltet beim Kauf schriftlich fest, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat und was bei einer Trennung gilt. Die Grundschuld sieht nur das Grundstück. Euren Anteil müsst ihr selbst regeln.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn der Kredit abbezahlt ist?
Die kurze Antwort: Sie bleibt im Grundbuch stehen, bis du sie löschen lässt. Du kannst sie löschen oder für einen späteren Kredit stehen lassen. Gelöscht wird sie nur mit deiner Zustimmung.
Nach der letzten Rate schickt dir die Bank auf Wunsch eine Löschungsbewilligung. Damit kannst du die Grundschuld über einen Notar beim Grundbuchamt löschen lassen. Ohne Zustimmung der Eigentümerin geht das nicht (§ 27 GBO).
Stehen lassen ist erlaubt. Das spart Gebühren, und du kannst die Grundschuld für einen neuen Kredit nutzen, etwa für eine Modernisierung. Bewahre die Löschungsbewilligung dann gut auf. Beim Verkauf brauchst du sie, damit die Immobilie lastenfrei übergeht.
Bei einer Hypothek ist es anders. Ist die Forderung bezahlt, steht die Hypothek dir als Eigentümerin zu (§ 1163 BGB). Für einen neuen Kredit der Bank taugt sie nicht.
Warum zählt das Grundbuch bei Trennung und Erbe?
Die kurze Antwort: Weil dort steht, wem die Immobilie gehört und wer welche Rechte daran hat. Gefühlte Ansprüche zählen nicht. Was nicht eingetragen ist, musst du anders belegen.
Nach einer Trennung gilt: Eigentum folgt dem Grundbuch, Schulden folgen der Unterschrift. Beides kann auseinanderfallen. Wer nicht im Grundbuch steht, aber den Kredit mit unterschrieben hat, haftet für ein Haus, das ihr oder ihm nicht gehört.
Nach einem Erbe lohnt der Blick in Abteilung II und III. Steht dort ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch, darfst du die Immobilie vielleicht nicht selbst nutzen. Steht dort eine Grundschuld, frag nach, ob der Kredit dazu noch läuft.
Wie es nach einem Erbe weitergeht, steht in Erbschaft: Fristen, Steuer und was du zuerst tust. Was bei einer Trennung ohne Kinder zählt, steht in Trennung ohne Kinder: Was Geld, Kopf und Alltag brauchen.
Samiras Blick
Samira Harkat
„Beim Thema Grundbuch höre ich oft: Wir haben doch alles zusammen bezahlt. Das stimmt meistens. Nur fragt das Grundbuch nicht danach, wer gezahlt hat, sondern wer eingetragen ist. Und die Bank fragt nicht, wer auszieht, sondern wer unterschrieben hat.
Zwei Papiere, zwei Logiken. Wer beide kennt, bevor es schwierig wird, kann in Ruhe regeln, was sonst unter Druck entschieden werden muss.“
Was bei Grundschuld und Grundbuch jetzt zählt
Die Grundschuld ist bei fast jedem Immobilienkredit dabei. Wichtig ist nicht, ob du sie unterschreibst, sondern was im Sicherungsvertrag steht und wer im Grundbuch eingetragen ist. Diese beiden Fragen entscheiden später, wer haftet und wem was gehört.
Hast du schon eine Immobilie, hol dir einmal den Grundbuchauszug. Planst du einen Kauf, lies den Sicherungsvertrag vor dem Notartermin. Und denk die Absicherung gleich mit: Die Rate muss auch dann weiterlaufen, wenn ein Einkommen ausfällt.
Ist dein Zuhause abgesichert, wenn ein Einkommen ausfällt?
Wir schauen mit dir, ob Rate, Rücklage und Absicherung zu deinem Kredit passen, gerade wenn ihr zu zweit gekauft habt. Die Prüfung ist unabhängig davon, ob am Ende ein neuer Vertrag steht.
Beratung durch die FemininFinance GmbH & Co. KG, Versicherungsmaklerin nach § 34d Abs. 1 GewO, Register-Nr. D-TAJS-4I8JO-48, und ihre Kooperationspartner:innen mit eigener Erlaubnis und eigener Registrierung bei der IHK.
Häufig gestellte Fragen
Die Hypothek hängt an einer bestimmten Forderung, die Grundschuld nicht. Welche Schulden eine Grundschuld sichert, regelt ein eigener Sicherungsvertrag. Darum lässt sie sich für einen späteren Kredit wieder nutzen.
Ja, wenn du den Kredit mit unterschrieben hast. Ihr seid Gesamtschuldner, die Bank kann von dir die ganze Rate verlangen. Aus dem Kredit kommst du nur mit Zustimmung der Bank.
Nein. Du kannst sie stehen lassen und später für einen neuen Kredit nutzen. Das Löschen kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Bewahre die Löschungsbewilligung der Bank in jedem Fall auf.
Jede Person, die ein berechtigtes Interesse darlegt, etwa Eigentümerinnen, Gläubiger oder ernsthafte Kaufinteressenten. Sie kann auch eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt.
Nicht unbedingt. Das Gesetz erlaubt bei geringen Beträgen den Verzicht auf eine Grundschuld. Wie hoch ein solches Darlehen sein darf, regelt die Bausparkasse in ihren Bedingungen.
Quellen: § 1191 BGB Grundschuld, dejure.org, Stand 2026, geprüft am 11.10.2026 · § 1192 BGB Sicherungsgrundschuld, dejure.org, Stand 2026, geprüft am 11.10.2026 · § 800 ZPO Vollstreckbare Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer, dejure.org, Stand 2026, geprüft am 11.10.2026 · § 12 GBO Grundbucheinsicht, dejure.org, Stand 2026, geprüft am 11.10.2026 · Grundbuch vereinfacht, Senatsverwaltung für Justiz Berlin, Stand 2026, geprüft am 11.10.2026 · Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können, Verbraucherzentrale, Stand 06.11.2024, geprüft am 11.10.2026
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