Baufinanzierung: Eigenkapital, Zinsbindung und Absicherung

Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen der größte Vertrag ihres Lebens. Sie läuft oft 25 Jahre oder länger. In dieser Zeit passiert viel: ein Kind, eine Elternzeit, ein Jobwechsel, vielleicht eine Trennung.

Banken rechnen mit dem Leben, das du am Tag des Antrags hast. Das ist ein Konstruktionsfehler im System, nicht deiner. Eine gute Finanzierung hält auch das Leben aus, das danach kommt.

Hier steht alles, was du brauchst: Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Grundschuld und Notar, die Bauzinsen mit Stand Oktober 2026 und die Fragen, die Paare vor dem Grundbuchtermin klären sollten.

Inhalt

1. Was ist eine Baufinanzierung?
2. Was gilt ohne Eigenkapital und ohne feste Zinsbindung?
3. Welche Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis kommen
4. Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?
5. So funktioniert ein Annuitätendarlehen
6. Was eine Baufinanzierung kostet und wo die Bauzinsen stehen
7. Worauf es im Darlehensvertrag ankommt
8. So läuft eine Baufinanzierung ab
9. Förderung durch die KfW
10. Paare und Grundbuch
11. Elternzeit während der Finanzierung
12. Die Finanzierung absichern
13. Wenn die Rate nicht mehr passt
14. Was als Nächstes zählt
15. Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Baufinanzierung?

Die kurze Antwort: Eine Baufinanzierung ist ein Kredit, mit dem du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, baust oder modernisierst. Die Immobilie selbst dient der Bank als Sicherheit.

Fachleute sagen auch Immobiliendarlehen oder Baukredit. Das Gesetz nennt es Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Für diese Kredite gelten im Bürgerlichen Gesetzbuch eigene, strengere Regeln als für einen Ratenkredit. Die Bank muss zum Beispiel nach § 505a BGB prüfen, ob du die Raten wahrscheinlich dauerhaft zahlen kannst.

Der Kern ist fast immer ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Dazu können ein KfW-Kredit, ein Bausparvertrag oder ein Darlehen der Eltern kommen. Wenn die erste Zinsbindung endet, folgt die Anschlussfinanzierung.

Was gilt ohne Eigenkapital und ohne feste Zinsbindung?

Ohne Eigenkapital ist ein Kauf möglich, aber teurer und riskanter. Banken bieten Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises an. Bei 110 Prozent werden sogar die Nebenkosten mitfinanziert.

Der Preis dafür sind höhere Zinsen und höhere Raten. Dazu kommt ein stilles Risiko: In den ersten Jahren ist die Restschuld höher als der Wert der Wohnung. Musst du dann verkaufen, etwa nach einer Trennung, bleibt eine Schuld übrig.

Die Verbraucherzentrale schreibt, dass Banken häufig rund 20 Prozent Eigenkapital erwarten, Stand: November 2025. Damit soll ein Verkaufserlös die Schulden sicher decken. Als Eigenkapital zählen Erspartes, Wertpapiere, Bausparguthaben, ein bezahltes Grundstück und oft auch Eigenleistung am Bau.

Ohne feste Zinsbindung trägst du das Zinsrisiko allein. Variable Darlehen passen ihren Zins regelmäßig an den Markt an. Im Euroraum lag der Zins für Wohnungsbaukredite mit variabler oder bis einjähriger Bindung im August 2026 bei 3,86 Prozent und damit höher als bei langer Bindung. Das zeigen die Zinsstatistiken der Europäischen Zentralbank vom 1. Oktober 2026.

Welche Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis kommen

Rechne mit rund 10 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten. So schätzt es die Verbraucherzentrale, Stand: November 2025. Banken finanzieren sie nur ungern mit.

Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist eine einmalige Steuer auf den Kauf. Den Satz legt jedes Bundesland selbst fest. Er liegt zwischen 3,5 Prozent, etwa in Bayern, und 6,5 Prozent, zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen, Stand der Verbraucherzentrale: November 2024. Prüfe vor dem Kauf den aktuellen Satz deines Landes.

Bemessen wird die Steuer am Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Gebrauchte Möbel oder eine Einbauküche, die im Kaufvertrag mit einem eigenen, realistischen Preis stehen, gehören nicht dazu. Das Finanzamt prüft solche Angaben genau.

Für Notar und Grundbuch nennt die Verbraucherzentrale 1 bis 1,5 Prozent. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Kaufpreis und von der Höhe der Grundschuld ab. Verhandeln lässt sich hier nichts.

Bei der Maklerprovision gilt seit dem 23. Dezember 2020 § 656c BGB. Wenn eine Maklerin oder ein Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses für beide Seiten tätig wird, zahlen Käuferin und Verkäufer gleich viel. Die Verbraucherzentrale nennt für die Provision insgesamt 3 bis 6 Prozent plus Mehrwertsteuer. Wir nehmen im Beispiel einen Anteil der Käuferin von 3,57 Prozent an.

„Lisa Logisch ist unsere Beispielperson. Sie ist erfunden, ihr Verlauf ist alltagsecht.“ Lisa ist 31, Projektmanagerin, verdient 2.500 Euro netto und wohnt zur Miete. Stell dir vor: Lisa hat über Jahre 60.000 Euro auf dem Tagesgeld gespart und schaut sich eine Wohnung für 240.000 Euro an. Ihr Bundesland verlangt 5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Posten	Satz	Lisas Wohnung für 240.000 Euro
Grunderwerbsteuer	3,5 bis 6,5 % je Bundesland, bei Lisa 5 %	12.000 Euro
Notar und Grundbuch	rund 1 bis 1,5 %, hier 1,5 %	3.600 Euro
Maklerprovision, Anteil der Käuferin	angenommen 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer	8.568 Euro
Summe Nebenkosten	gut 10 %	24.168 Euro

Lisa behält drei Nettogehälter als Notgroschen, 7.500 Euro. Die Verbraucherzentrale empfiehlt zwei bis drei Nettogehälter als Rücklage. Der Notgroschen gehört nie ins Eigenkapital, denn nach dem Einzug geht als Erstes die Waschmaschine kaputt.

Mit den übrigen 52.500 Euro zahlt sie die Nebenkosten und gut 28.000 Euro des Kaufpreises. Sie braucht ein Darlehen von rund 212.000 Euro.

Wie viel Immobilie kannst du dir leisten? Die Haushaltsrechnung

So viel, wie deine Rate dauerhaft hergibt, nicht so viel, wie die Bank dir leiht. Die Verbraucherzentrale nennt als Faustregel: Die Kreditrate sollte höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Zwischen dem errechneten Überschuss und der geplanten Rate sollten rund 10 Prozent Puffer bleiben, Stand: November 2024.

Eine ehrliche Haushaltsrechnung geht in vier Schritten. Erst schreibst du alle heutigen Einnahmen und Ausgaben auf. Dann änderst du, was sich mit dem Kauf ändert: Die Kaltmiete fällt weg, dafür kommen Hausgeld, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Rücklagen für Reparaturen dazu.

Im dritten Schritt planst du das Leben mit ein: Kinderwunsch, Teilzeit, Weiterbildung, ein Sabbatical, ein möglicher Umzug. Erst dann steht im vierten Schritt fest, welcher Überschuss für die Rate bleibt.

Die Instandhaltung wird oft unterschätzt. Die Verbraucherzentrale rechnet mit rund 2 Prozent des Werts der Bausubstanz pro Jahr. Diese Kosten kommen selten gleichmäßig. Oft fallen sie nach etwa 20 Jahren auf einmal an: Dach, Heizung, Fenster. Bei einer Eigentumswohnung zahlst du einen Teil davon über das Hausgeld in die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft.

Zurück zu Lisa. 40 Prozent von 2.500 Euro sind 1.000 Euro. Für ihr Darlehen von 212.000 Euro rechnen wir mit 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung. Die Rate liegt dann bei rund 989 Euro im Monat. Das passt knapp, aber ohne den empfohlenen Puffer. Dazu kommt noch das Hausgeld.

Lisa hat jetzt drei Wege: eine günstigere Wohnung, mehr Eigenkapital ansparen oder zu zweit kaufen. Alle drei sind vernünftig. Eine Rate am Limit ist es nicht, denn sie lässt keinen Raum für das Leben, das noch kommt.

So funktioniert ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung und Tilgung

Beim Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat dieselbe Rate. Sie besteht aus Zinsen und Tilgung, also der eigentlichen Rückzahlung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld. Darum sinkt auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst.

Bei Lisa sieht der erste Monat so aus: Von 989 Euro sind 636 Euro Zinsen und nur 353 Euro Tilgung. Nach zehn Jahren ist das Verhältnis schon deutlich besser. Die Rate bleibt gleich, aber mehr davon baut ihr Eigentum auf.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zins fest vereinbart ist. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Marktzins. Die Verbraucherzentrale rät zu mehr als zehn Jahren Bindung, Stand: Oktober 2024. Längere Bindungen kosten etwas mehr Zins, schützen aber vor steigenden Zinsen.

Wie viel Tilgung du wählst, entscheidet über die Laufzeit und die Gesamtkosten. Die Tabelle zeigt ein Darlehen von 200.000 Euro mit 3,6 Prozent Sollzins. Wir nehmen an, dass der Zins über die ganze Laufzeit gleich bleibt. In der Wirklichkeit ändert er sich nach der Zinsbindung.

Anfangstilgung	Monatsrate	Restschuld nach 10 Jahren	Laufzeit bis schuldenfrei	Zinsen insgesamt
1 %	767 Euro	rund 176.000 Euro	gut 42 Jahre	rund 191.000 Euro
2 %	933 Euro	rund 152.000 Euro	knapp 29 Jahre	rund 121.000 Euro
3 %	1.100 Euro	rund 128.000 Euro	22 Jahre	rund 90.000 Euro
2 % und jedes Jahr 5.000 Euro Sondertilgung	933 Euro	rund 93.000 Euro	knapp 17 Jahre	rund 67.000 Euro

Eigene Berechnung, Stand: Oktober 2026. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet hier 167 Euro im Monat und spart rund 70.000 Euro Zinsen. Die Verbraucherzentrale zeigt dasselbe Muster: Bei rund 3 Prozent Zins und nur 1 Prozent Tilgung läuft ein Kredit über 46 Jahre. Sie rät zu mindestens 2 Prozent Tilgung und dazu, dass der Kredit spätestens mit dem Rentenbeginn abbezahlt ist.

Beim Volltilgerdarlehen ist die Zinsbindung so lang wie die Laufzeit, am Ende bist du schuldenfrei. Endfällige Darlehen, bei denen du nur Zinsen zahlst und parallel sparst, hält die Verbraucherzentrale für riskant. Ihr Rat: Die einfachsten Modelle sind meist die besten.

Was eine Baufinanzierung kostet und wo die Bauzinsen im Oktober 2026 stehen

Die größten Kosten sind die Zinsen über die gesamte Laufzeit, dazu kommen Nebenkosten und laufende Kosten.

Die jüngsten amtlichen Zahlen kommen von der Europäischen Zentralbank. Am 1. Oktober 2026 hat sie die Zinsen für Wohnungsbaukredite im Euroraum für August 2026 veröffentlicht. Der Durchschnitt über alle neuen Wohnungsbaukredite stieg auf 3,60 Prozent.

Zinsbindung	Zins im Euroraum, August 2026	Veränderung zum Juli
variabel oder bis 1 Jahr	3,86 %	plus 0,17 Prozentpunkte
über 1 bis 5 Jahre	3,60 %	fast unverändert
über 5 bis 10 Jahre	3,80 %	plus 0,06 Prozentpunkte
über 10 Jahre	3,43 %	plus 0,08 Prozentpunkte
alle Wohnungsbaukredite	3,60 %	plus 0,06 Prozentpunkte

Quelle: Europäische Zentralbank, Zinsstatistik der Banken, Stand: 1. Oktober 2026. Das sind Durchschnittswerte aller Länder des Euroraums. Dein eigenes Angebot kann darüber oder darunter liegen.

Welchen Zins du bekommst, hängt vor allem vom Beleihungsauslauf ab. Er beschreibt, wie viel Prozent vom Beleihungswert die Bank dir leiht. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank vorsichtig und dauerhaft für erzielbar hält. Er liegt meist unter dem Kaufpreis.

Bis 60 Prozent des Beleihungswerts gilt ein Kredit als erstrangig und bekommt die besten Konditionen. Zwischen 60 und 80 Prozent wird es teurer, darüber noch einmal deutlich. So beschreibt es die Verbraucherzentrale, Stand: November 2024. Lisa leiht sich rund 88 Prozent vom Kaufpreis. Sie zahlt dafür einen Aufschlag.

Dazu zählen Zinsbindung, Bonität und die Sicherheit deines Einkommens. Beamtinnen und Beamte gelten bei Banken als besonders sicher. Selbständige müssen meist mehrere Jahresabschlüsse und Steuerbescheide vorlegen.

Vergleiche Angebote immer am Effektivzins. Er enthält neben dem Sollzins auch Kosten wie Schätzgebühren, die die Bank verlangt. Bereitstellungszinsen sind darin meist nicht enthalten, weil ihre Höhe davon abhängt, wann du das Geld abrufst. Die Bank verlangt sie, wenn du das Darlehen erst Monate nach Vertragsschluss abrufst. Beim Neubau ist das häufig. Achte auf die Zahl der zinsfreien Monate.

Worauf es im Darlehensvertrag ankommt: Sondertilgung, Tilgungswechsel und Kündigung

Ein guter Vertrag ist ein beweglicher Vertrag. Die Verbraucherzentrale rät zu zwei Rechten, die oft nichts oder wenig kosten. Das erste ist eine jährliche Sondertilgung von 5 oder 10 Prozent der Darlehenssumme. Damit zahlst du außer der Reihe zurück, etwa nach einer Erbschaft oder einer Bonuszahlung.

Das zweite ist der Tilgungssatzwechsel. Du darfst die Tilgung während der Laufzeit mehrmals ändern, zum Beispiel von 3 auf 1 Prozent, während einer Elternzeit oder in Teilzeit, und später wieder hoch. Genau das macht eine Finanzierung lebenstauglich. Lass dir genau zeigen, wie oft und in welcher Spanne ein Wechsel erlaubt ist.

Wichtig ist auch das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du jedes Darlehen mit festem Zins mit sechs Monaten Frist kündigen. Das gilt auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung, und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist der Ausgleich, den die Bank sonst für entgangene Zinsen verlangt.

Vor Ablauf der Zinsbindung kommst du nur in Ausnahmen heraus, etwa beim Verkauf der Immobilie. Dann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ihr ein Schaden entsteht. Nach § 502 BGB entfällt sie, wenn im Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind. Kündigt die Bank, etwa wegen Zahlungsverzugs, darf sie laut Verbraucherzentrale keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

So läuft eine Baufinanzierung vom Kassensturz bis zur Auszahlung ab

Die Reihenfolge zählt, denn ein Kaufvertrag ohne fest zugesagte Finanzierung ist das größte Risiko beim Immobilienkauf.

Haushaltsrechnung, Eigenkapital, Notgroschen und Schufa-Auskunft kommen zuerst. Dann weißt du, welcher Kaufpreis zu dir passt.

Die Bank will Grundbuchauszug, Grundriss und Wohnflächenberechnung sehen, bei einer Eigentumswohnung auch Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnung. Vor dem Vertrag bekommst du ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt mit allen Kosten. Damit lassen sich Angebote vergleichen.

Unterschreibe den Kaufvertrag erst, wenn der Darlehensvertrag verbindlich zugesagt ist. Der Notar schickt dir vorab den Entwurf. Nutze die Zeit und lass ihn dir erklären. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, beide Seiten unterschreiben.

Meist am selben Tag bestellst du beim Notar die Grundschuld für die Bank. Der Notar beantragt eine Auflassungsvormerkung, die dir die Immobilie sichert, bis du als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch stehst. Das Finanzamt schickt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Erst wenn sie bezahlt ist, gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eintragung.

Sind alle Bedingungen erfüllt, zahlt die Bank den Kaufpreis direkt an die Verkäuferin oder den Verkäufer. Dein Eigenkapital fließt in der Regel zuerst. Ab dann läuft die Rate, und ab dem Tag der vollständigen Auszahlung zählen auch die zehn Jahre aus § 489 BGB.

Die Grundschuld verdient einen zweiten Blick. Sie ist ein Pfandrecht an der Immobilie und steht öffentlich im Grundbuch. Anders als die frühere Hypothek bleibt sie bestehen, auch wenn das Darlehen längst abbezahlt ist.

Bei einer Anschlussfinanzierung kann die alte Bank die Grundschuld darum einfach an die neue abtreten. Nach der letzten Rate kannst du sie löschen lassen oder als Reserve stehen lassen.

Welche Förderung der KfW es für den Kauf oder Bau gibt

Die staatliche Förderbank KfW vergibt zinsgünstige Kredite, die du über deine Hausbank beantragst. Für Familien mit Kindern und Alleinerziehende gibt es einen Kredit für den klimafreundlichen Neubau oder Erstkauf eines Neubaus. Die Einkommensgrenze liegt bei 90.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen bei einem Kind, plus 10.000 Euro für jedes weitere Kind, Stand: Oktober 2026 laut KfW.

Die Programme und Bedingungen ändern sich häufig. Fast immer gilt: Der Antrag muss gestellt sein, bevor du den Kaufvertrag oder den Bauvertrag unterschreibst. Alles Weitere steht direkt bei der KfW für Privatpersonen und bei uns auf der Seite zur KfW-Förderung. Viele Bundesländer und Gemeinden haben eigene Programme.

Ein Hinweis zu Wohn-Riester: Mit dem Altersvorsorgereformgesetz, das der Bundesrat am 8. Mai 2026 gebilligt hat, sind ab dem 1. Januar 2027 keine neuen Riester-Verträge mehr möglich. Bestehende Verträge laufen weiter. Diese Regel ist beschlossen und gilt ab 2027, sie kann sich bis dahin noch ändern.

Paare und Grundbuch: wem was gehört und wer wofür haftet

Eigentümerin ist, wer im Grundbuch steht. Wohnen beide in der Wohnung und teilen sich die Rate, aber nur eine Person ist eingetragen, gehört die Immobilie nur dieser Person. Das gilt auch nach vielen gemeinsamen Jahren.

Kauft ihr gemeinsam, steht ihr meist je zur Hälfte im Grundbuch. Ihr könnt aber auch andere Anteile eintragen lassen, zum Beispiel nach eingebrachtem Eigenkapital. Wer 40.000 Euro mitbringt, während die andere Person nichts einbringt, sollte das schriftlich festhalten. Das gilt besonders für Paare ohne Trauschein.

Bei der Bank unterschreibt ihr in der Regel beide den Darlehensvertrag. Dann haftet jede Person für die ganze Schuld, nicht nur für ihre Hälfte. Nach einer Trennung bleibt diese Haftung bestehen, bis die Bank einen von euch aus dem Vertrag entlässt. Das tut sie nur, wenn die andere Person die Rate allein tragen kann.

Klärt vor dem Notartermin diese Fragen gemeinsam:

• Wer steht mit welchem Anteil im Grundbuch, und passt das zu dem, was jede Person einbringt?
• Was passiert bei einer Trennung: Wer darf bleiben, wer wird ausgezahlt, zu welchem Wert?
• Was passiert, wenn einer von euch stirbt, und erbt die andere Person überhaupt?
• Wie verteilt ihr die Rate, wenn eine Person in Elternzeit oder Teilzeit geht?

Unverheiratete Paare erben ohne Testament nicht voneinander. Der Anteil der verstorbenen Person geht dann an deren Familie, etwa an Eltern oder Geschwister. Ein Testament und eine Partnerschaftsvereinbarung schützen. Für verheiratete Paare gelten Erbrecht und Zugewinnausgleich, aber auch hier lohnt ein Ehevertrag, wenn die Beiträge sehr ungleich sind.

Bei der Grunderwerbsteuer haben Ehe- und eingetragene Lebenspartner einen Vorteil: Überträgt einer dem anderen einen Anteil, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Unverheiratete Paare zahlen sie, etwa wenn nach einer Trennung eine Person den Anteil der anderen übernimmt.

Ist eine Person Hausfrau oder Hausmann, rechnet die Bank nur mit einem Einkommen. Das Eigentum sollte trotzdem fair verteilt sein, denn auch Familienarbeit trägt den Haushalt.

Elternzeit während der Finanzierung: so bleibt die Rate tragbar

Die Rate läuft weiter, das Einkommen sinkt. Darum gehört die Elternzeit in die Planung, bevor ihr unterschreibt. Das gilt für Mütter und Väter gleichermaßen.

Das Elterngeld beträgt nach § 2 BEEG 67 Prozent des Nettoeinkommens vor der Geburt. Bei Einkommen über 1.200 Euro sinkt der Satz schrittweise bis auf 65 Prozent. Es gibt höchstens 1.800 Euro und mindestens 300 Euro im Monat, Stand: Oktober 2026.

Stell dir vor: Zwei Jahre nach dem Kauf bekommt Lisa ein Kind und nimmt ein Jahr Elternzeit. Ihr Elterngeld liegt bei rund 65 Prozent ihres Nettos, grob 1.600 Euro. Die Rate von 989 Euro bleibt. Sie würde allein fast zwei Drittel des Elterngelds beanspruchen.

Lisa hat vorgesorgt. Ihr Vertrag erlaubt einen Tilgungssatzwechsel. Sie senkt die Tilgung für zwölf Monate von 2 auf 1 Prozent. Bei ihrer Restschuld spart das rund 170 Euro im Monat. Den Rest überbrückt eine Rücklage, die sie in den zwei Jahren zuvor angespart hat. Danach erhöht sie die Tilgung wieder.

Ohne dieses Recht bleibt nur die Bitte an die Bank um eine Tilgungsaussetzung, ohne Anspruch darauf. Wie sich die Elternzeit auf deine Berufsunfähigkeitsversicherung auswirkt, steht in unserem Artikel BU in der Elternzeit.

Wie du die Baufinanzierung gegen Tod und Berufsunfähigkeit absicherst

Die Bank ist durch die Grundschuld gesichert, deine Familie nicht. Fällt ein Einkommen durch Tod oder lange Krankheit weg, läuft die Rate trotzdem weiter.

Gegen den Todesfall hilft eine Risikolebensversicherung. Für eine Baufinanzierung passt oft eine fallende Summe, die mit der Restschuld sinkt. Sie ist günstiger als eine konstante Summe. Paare, besonders unverheiratete, schließen sie oft über Kreuz ab, damit die Auszahlung keine Erbschaftsteuer auslöst.

Das größere Risiko ist für die meisten der Verlust der Arbeitskraft. Rund jede vierte Person wird im Laufe des Berufslebens berufsunfähig, so die Deutsche Aktuarvereinigung. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung zahlt dann eine monatliche Rente, aus der die Rate weiterläuft.

Lisa hat seit 2019 eine BU mit 1.500 Euro Monatsrente. Damals zahlte sie Miete. Heute zahlt sie 989 Euro Rate plus Hausgeld, Rücklagen und alles andere. Viele BU-Verträge erlauben beim Immobilienkauf, die Rente ohne neue Gesundheitsfragen zu erhöhen. Diese Frist ist meist kurz, oft wenige Monate nach dem Ereignis.

Ein Immobilienkauf ist der beste Anlass, BU, Risikoleben und Wohngebäudeversicherung gemeinsam anzusehen. Bei einer Eigentumswohnung zahlst du die Gebäudeversicherung über das Hausgeld.

Eine Restschuldversicherung bietet die Bank oft direkt mit an. Sie ist an diesen einen Kredit gebunden, eigene Verträge bleiben dir auch beim Bankwechsel. Das rechnen wir gern in der Beratung mit dir durch.

Wenn die Rate nicht mehr passt oder die Zinsbindung endet

Sprich früh mit deiner Bank, lange bevor eine Rate ausfällt. Das ist der wichtigste Rat der Verbraucherzentrale, Stand: Mai 2025. Banken haben fast immer mehr Interesse an einer Lösung als an einer Versteigerung.

Kündigen darf die Bank ein Immobiliendarlehen erst, wenn du mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten im Rückstand bist und der Rückstand mindestens 2,5 Prozent des Darlehens erreicht. Nach einer Mahnung bleiben dir zwei Wochen, um zu zahlen. Bis dahin gibt es Wege: Tilgung senken, Tilgung für eine Zeit aussetzen und nur Zinsen zahlen, Rücklagen nutzen.

Auch Eigentümerinnen und Eigentümer können Wohngeld bekommen, den Lastenzuschuss.

Die zweite große Wegmarke ist das Ende der Zinsbindung. Nimm das Verlängerungsangebot deiner Bank nicht ungeprüft an. Zum Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln. Ein Forward-Darlehen sichert den Zins schon Jahre im Voraus, gegen einen Aufschlag.

Die Restschuld zum Ende der Zinsbindung steht in deinem Vertrag. Bei Lisa sind das nach zehn Jahren rund 161.000 Euro. Steigt der Zins bis dahin um einen Prozentpunkt, steigt ihre Rate bei gleicher Tilgung um gut 130 Euro im Monat. Diese Zahl gehört in die Planung von Anfang an.

Was bei der Baufinanzierung als Nächstes zählt

Eine Baufinanzierung ist kein einzelner Vertrag, sondern ein Plan für zwei oder drei Jahrzehnte. Der Zins ist wichtig, aber er ist nicht alles. Ob dein Zuhause auch in schwierigen Jahren deins bleibt, entscheidet sich an anderer Stelle: an einer Rate mit Luft, an einem Vertrag, der Tilgungswechsel und Sondertilgung erlaubt, und an einer Absicherung, die zur neuen Rate passt.

Wer zu zweit kauft, regelt Grundbuch, Haftung und Erbe, solange die Stimmung gut ist. Wer ein Kind, eine Teilzeit oder ein Sabbatical plant, rechnet diese Zeit vorher durch. Brüche gehören zum Leben. Eine gute Finanzierung ist so gebaut, dass sie sie mitträgt.