Immobilie bei Teilzeit: Womit die Bank wirklich rechnet

Du arbeitest in Teilzeit und willst eine Immobilie kaufen. Dann rechnet die Bank nicht mit dem Gehalt, das du einmal hattest oder wieder haben willst. Sie rechnet mit dem, was heute auf deiner Abrechnung steht.

Das ist kein Hindernis, das sich nicht lösen lässt. Hier liest du, womit die Bank bei einer Baufinanzierung in Teilzeit rechnet, welche Rate dein Teilzeit-Netto trägt und wie du Spielraum in den Kredit einbaust, bevor du unterschreibst.

Inhalt

1. Bekomme ich in Teilzeit überhaupt einen Immobilienkredit?
2. Womit rechnet die Bank, wenn du reduziert hast?
3. Beispiel: So sieht das bei Lisa aus
4. Wie hoch darf die Rate bei Teilzeit sein?
5. Rechnet die Bank mit, dass du wieder aufstockst?
6. Wie baust du Spielraum in den Kredit ein?
7. Wie viel Eigenkapital brauchst du, und hilft die KfW?
8. Was gilt, wenn die Teilzeit wegen eines Kindes kommt?
9. Was passiert, wenn das Einkommen weiter sinkt?
10. Was tust du jetzt?
11. Häufig gestellte Fragen

Bekomme ich in Teilzeit überhaupt einen Immobilienkredit?

Die kurze Antwort: Ja. Teilzeit schließt einen Kredit nicht aus. Sie verändert aber die Rechnung, denn die Bank geht von deinem heutigen Einkommen aus. Damit wird die Rate kleiner, die du dir leisten kannst.

Du hast deine Stunden reduziert, vielleicht für ein Kind, für die Pflege oder für dich selbst. Damit bist du nicht allein. 2024 arbeiteten 49,5 Prozent der erwerbstätigen Frauen in Teilzeit, bei Männern waren es 13,9 Prozent.

Ein Immobilienkredit läuft aber über Jahrzehnte. Er wird in einem Moment geschlossen und trägt dann durch alle Phasen danach. Darum ist die Frage nicht nur, ob die Bank Ja sagt. Die Frage ist, ob die Rate auch in der Phase trägt, in der du gerade bist.

Teilzeit kann genau richtig sein. Du sollst nur wissen, was sie für die Finanzierung bedeutet, bevor du dich für zwanzig oder dreißig Jahre bindest.

Womit rechnet die Bank, wenn du reduziert hast?

Die kurze Antwort: Mit deinem dauerhaften Einkommen und deinen Ausgaben. Das schreibt das Gesetz vor. Der Wert der Immobilie allein reicht der Bank nicht.

Vor jedem Immobilienkredit steht die Kreditwürdigkeitsprüfung. Das ist die Prüfung, ob du die Raten auf Dauer zahlen kannst. Nach § 505b BGB muss die Bank dafür Einkommen, Ausgaben und weitere Umstände prüfen. Sie darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, was das Haus wert ist oder wie sein Wert steigen könnte.

Dafür stellt sie eine Haushaltsrechnung auf. Das ist eine Gegenüberstellung von allem, was reinkommt, und allem, was rausgeht. Zum Einkommen zählen dein Netto, Kapitalerträge und sonstige Einnahmen wie Kindergeld.

Einmalzahlungen wie ein Bonus werden herausgerechnet. Maßgeblich ist, was dauerhaft übrig bleibt. Für dich heißt das: Die Bank sieht dein Teilzeit-Netto. Das Vollzeitgehalt von früher spielt in dieser Rechnung keine Rolle.

Vom Überschuss, also dem, was nach allen Ausgaben übrig bleibt, soll nicht alles in die Rate gehen. Die Verbraucherzentrale rät, etwa 10 Prozent Luft zwischen Überschuss und Rate zu lassen. Diese Luft fängt die kaputte Waschmaschine ab, ohne dass die Rate wackelt.

Beispiel: So sieht das bei Lisa aus

Lisa Logisch ist unsere Beispielperson. Sie ist erfunden, ihr Verlauf ist alltagsecht.

• Mit 24Lisa startet als Projektmanagerin. Sie schließt eine Berufsunfähigkeitsversicherung mit 1.500 Euro Monatsrente ab.
• Mit 31Sie arbeitet Vollzeit für 3.850 Euro brutto, das sind 2.500 Euro netto. Sie wohnt zur Miete, ihre Fixkosten liegen bei 1.600 Euro. Ihr Erspartes liegt auf dem Tagesgeld.
• Stell dir vor · 31Lisa reduziert von 40 auf 30 Stunden pro Woche. Ihr Brutto sinkt auf 2.887,50 Euro. Netto bleiben ihr rund 2.000 Euro, geschätzt mit Steuerklasse I und ohne Kinder.
• Im Beispiel jetzt · 31Sie hat eine Wohnung gefunden und fragt bei der Bank an. Im Kopf hat sie eine Rate von 1.000 Euro, gerechnet mit ihrem alten Netto.

Mit 2.500 Euro Netto wären 1.000 Euro Rate genau 40 Prozent gewesen. Das ist die Faustregel, die du oft hörst.

Mit rund 2.000 Euro netto sind dieselben 1.000 Euro die Hälfte ihres Einkommens. Nach der Faustregel trägt ihr Teilzeit-Netto nur 800 Euro Rate. Das sind 200 Euro weniger im Monat, als sie im Kopf hatte.

Lisa hat jetzt zwei Wege. Sie sucht eine kleinere Finanzierung, die zu 800 Euro passt. Oder sie zeigt der Bank, dass ihr Einkommen wieder steigt, und baut den Kredit so, dass er die Teilzeit trotzdem übersteht. Beides schauen wir uns an.

Wie hoch darf die Rate bei Teilzeit sein?

Die kurze Antwort: Als Faustregel höchstens 40 Prozent deines Nettoeinkommens. Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht, aber je kleiner dein Netto, desto schneller ist diese Marke erreicht.

Die Tabelle zeigt, wo die 40-Prozent-Grenze bei verschiedenen Netto-Einkommen liegt. Und welchen Anteil eine Rate von 1.000 Euro jeweils ausmacht. Eigene Rechnung, Stand: 11.10.2026.

Netto im Monat	Rate bei 40 %	Anteil einer Rate von 1.000 €
1.500 €	600 €	66,7 %
2.000 €	800 €	50,0 %
2.500 €	1.000 €	40,0 %
3.000 €	1.200 €	33,3 %

Die 40 Prozent sind eine Obergrenze, kein Ziel. Wohnst du heute zur Miete, fällt die Miete nach dem Kauf weg. Dafür kommen Kosten dazu, die du als Mieterin nicht hattest, etwa für Instandhaltung und Grundsteuer.

Kauft ihr zu zweit, rechnet die Bank mit dem Haushaltseinkommen. Dann zählt die Teilzeit des einen Partners oder der einen Partnerin genauso. Wichtig ist, dass die Rate auch dann trägt, wenn einer von euch weiter reduziert.

Rechnet die Bank mit, dass du wieder aufstockst?

Die kurze Antwort: Darauf hast du keinen Anspruch. Ob eine Bank ein späteres Aufstocken anrechnet, ist gesetzlich nicht geregelt. Du kannst ihr aber zeigen, dass dein Weg zurück feststeht.

Entscheidend ist, wie du reduziert hast. Es gibt zwei Formen der Teilzeit, und sie unterscheiden sich genau beim Weg zurück.

Brückenteilzeit: mit festem Rückweg

Bei der Brückenteilzeit reduzierst du für 1 bis 5 Jahre. Danach kehrst du automatisch zu deiner alten Arbeitszeit zurück. Das regelt § 9a TzBfG.

Anspruch darauf hast du, wenn dein Arbeitgeber mehr als 45 Beschäftigte hat und du länger als 6 Monate dort bist. Bei 46 bis 200 Beschäftigten darf er ablehnen, wenn schon eine bestimmte Zahl anderer in Brückenteilzeit ist.

Unbefristete Teilzeit: ohne Anspruch auf Rückkehr

Hast du nach § 8 TzBfG unbefristet reduziert, gibt dir das Gesetz keinen Anspruch, später wieder auf Vollzeit zu gehen. Sicher zurück kommst du nur mit einer schriftlichen Vereinbarung. Eine neue Verringerung ist erst 2 Jahre nach der letzten Entscheidung möglich.

Für die Bank ist das ein Unterschied. Eine vereinbarte Brückenteilzeit ist ein Papier, das du vorlegen kannst: Ab diesem Datum arbeitest du wieder so viel wie vorher. Ein Wunsch, irgendwann aufzustocken, ist kein Nachweis.

Wie baust du Spielraum in den Kredit ein?

Die kurze Antwort: Mit Vereinbarungen, die du vor der Unterschrift triffst. Am wichtigsten sind der Tilgungssatzwechsel und das Recht auf Sondertilgung.

Die übliche Form für ein Eigenheim ist das Annuitätendarlehen. Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate. Sie besteht aus Zins und Tilgung, also dem Teil, mit dem du die Schuld abträgst. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt.

Die Verbraucherzentrale hält diese Form mit langer Zinsbindung meist für die beste Wahl. Vom endfälligen Darlehen, bei dem du die ganze Schuld erst am Ende zurückzahlst, rät sie bei einer selbst genutzten Immobilie ab.

Tilgungssatzwechsel

Mit einem vereinbarten Tilgungssatzwechsel passt du deine Tilgung an deine Lage an. Möglich sind meist Werte zwischen 1 und 10 Prozent der Darlehenssumme. In der Teilzeit tilgst du weniger, nach dem Aufstocken wieder mehr.

Nicht jede Bank bietet das an. Und es muss im Vertrag stehen, bevor du unterschreibst.

Sondertilgung

Eine Sondertilgung ist eine Extra-Zahlung neben der Rate. Üblich sind 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, oft kostenfrei, wenn du sie vereinbarst. Bei 200.000 Euro Darlehen wären das 10.000 bis 20.000 Euro im Jahr.

Für die Teilzeit heißt das: Du kannst mit einer Rate starten, die dein heutiges Netto trägt. Steigt dein Einkommen, zahlst du über Sondertilgungen oder einen höheren Tilgungssatz schneller ab.

Wie viel Eigenkapital brauchst du, und hilft die KfW?

Die kurze Antwort: Gesetzlich gibt es keine Mindestquote. Banken verlangen oft 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus deinem Ersparten kommen.

Eigenkapital ist das Geld, das du selbst mitbringst. Die Kaufnebenkosten, also Steuer, Notar und Grundbuch, können bis zu 10 Prozent ausmachen. Jeder Euro Eigenkapital senkt die Summe, die du leihen musst, und damit die Rate.

In der Teilzeit ist das der stärkste Hebel. Kannst du die Rate nicht über das Einkommen erhöhen, senkst du sie über das Eigenkapital. Nimm dafür aber nicht deine ganze Rücklage. Das Geld für echte Notfälle bleibt auf dem Tagesgeld.

KfW-Förderung für Familien

Mit Kind kann die KfW-Förderung helfen. Das Programm 300 „Wohneigentum für Familien“ gibt einen Kredit für den Bau oder Ersterwerb eines klimafreundlichen Neubaus. Bei 1 bis 2 Kindern sind es bis zu 170.000 Euro, mit Qualitätssiegel bis zu 220.000 Euro.

Die Einkommensgrenze liegt bei 90.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen mit einem Kind. Für jedes weitere Kind kommen 10.000 Euro dazu. Gezählt wird der Schnitt aus dem zweiten und dritten Jahr vor dem Antrag, für 2026 also 2023 und 2024.

Dieselbe Grenze gilt für das Programm 308 „Jung kauft Alt“. Beide Programme stehen ausdrücklich auch Alleinerziehenden offen.

Was gilt, wenn die Teilzeit wegen eines Kindes kommt?

Die kurze Antwort: Dann gehört das Kind schon vor dem Kauf in die Rechnung. Elterngeld ist kein Dauereinkommen. Rechne die Rate mit dem Einkommen, das nach der Elternzeit bleibt.

Die Verbraucherzentrale rät, vor dem Kauf zu prüfen, wie sich ein Kinderwunsch auf Einnahmen und Ausgaben auswirkt und für wie lange. Auch ein geplanter Wechsel in Teilzeit gehört in die Rechnung. Ebenso eine mögliche Pflege in der Familie.

Elterngeld läuft nur befristet. Basiselterngeld gibt es nur in den ersten 14 Lebensmonaten des Kindes. Eine Rate, die nur mit Elterngeld oder mit dem Vollzeitgehalt trägt, wird nach der Elternzeit zur Last.

Arbeitest du während des Elterngelds in Teilzeit, darfst du höchstens 32 Wochenstunden im Monatsschnitt arbeiten. Elterngeld gibt es dann nur für die Differenz zum Einkommen vor der Geburt. Dabei zählt das Voreinkommen höchstens bis 2.770 Euro.

Ist der Kauf in dieser Phase geplant, rechne zwei Varianten: die Rate während der Elternzeit und die Rate danach in deiner Teilzeit. Beide müssen tragen.

Was passiert, wenn das Einkommen weiter sinkt?

Die kurze Antwort: Die Rate läuft weiter, auch wenn du krank wirst. In Teilzeit fällt dein Krankengeld kleiner aus. Darum gehört die Absicherung in dieselbe Rechnung wie der Kredit.

Krankengeld ist der Lohnersatz der Krankenkasse, wenn du länger krank bist. Es berechnet sich aus deinem aktuellen Einkommen. Arbeitest du in Teilzeit, bekommst du entsprechend weniger, auch wenn du vorher Vollzeit gearbeitet hast.

Bei der Berufsunfähigkeitsversicherung ist es ähnlich. Die mögliche Rente ist meist an dein aktuelles Einkommen gekoppelt. Wer in Teilzeit neu abschließt, bekommt oft nur eine kleine Rente.

Hast du schon eine BU, schau nach der Nachversicherungsgarantie. Damit erhöhst du die Rente ohne neue Gesundheitsprüfung, zum Beispiel beim Hauskauf. Das geht nur in bestimmten Grenzen und nur, solange kein Leistungsfall eingetreten ist. Melden musst du das Ereignis meist innerhalb von 12 Monaten.

Für jedes dieser Risiken hast du drei Wege: absichern, puffern oder bewusst in Kauf nehmen. Puffern heißt, eine Rücklage aufzubauen, die mehrere Raten trägt. Wichtig ist nur, dass du dich entscheidest und nicht aus Versehen ohne Netz kaufst.

Und wenn es doch eng wird: Die Bank darf einen Immobilienkredit nicht wegen einer verspäteten Rate kündigen. Nach § 498 BGB müssen zwei Raten in Folge fehlen, und mindestens 2,5 Prozent des Kredits müssen offen sein. Dazu kommt eine Nachfrist von zwei Wochen. Die Bank soll dir vorher ein Gespräch anbieten.

Was tust du jetzt?

Die kurze Antwort: Das hängt davon ab, wie deine Rate zu deinem heutigen Netto passt und wie sicher dein Weg zurück ist.

Die Rate liegt bei höchstens 40 Prozent deines Teilzeit-Netto, und zwischen Überschuss und Rate bleiben etwa 10 Prozent Luft. Dann trägt die Finanzierung auch ohne Aufstocken.

Senke die Rate über mehr Eigenkapital, eine kleinere Summe oder einen niedrigeren Tilgungssatz am Anfang. Vereinbare einen Tilgungssatzwechsel, damit du später mehr zahlen kannst.

Prüfe, ob du in Brückenteilzeit bist oder sie noch beantragen kannst. Leg der Bank die Vereinbarung mit dem Rückkehrdatum vor.

Rechne die Rate mit dem Einkommen nach der Elternzeit, nicht mit dem Elterngeld. Prüfe die Einkommensgrenze der KfW für dein Haushaltseinkommen.

Rechne aus, wie lange deine Rücklage die Rate bei Krankheit trägt. Nutze die Nachversicherung deiner BU innerhalb der Frist nach dem Kauf, wenn dein Vertrag sie vorsieht.