Grundbuch bei Trennung: was dein Eintrag wirklich bedeutet

Ihr habt die Wohnung zusammen ausgesucht, zusammen eingerichtet und jeden Monat zusammen abbezahlt. Bei einer Trennung zählt plötzlich etwas anderes: wer im Grundbuch steht. Nicht wer zahlt, nicht wer dort wohnt.

Hier liest du, wie du den Grundbuchauszug liest, was dein Eintrag oder dein fehlender Eintrag bei einer Trennung bedeutet und welche Rechte du trotzdem hast. Mit dem Unterschied zwischen verheirateten und unverheirateten Paaren.

Inhalt

1. Was bedeutet es, wer im Grundbuch steht?
2. Wie liest du einen Grundbuchauszug?
3. Was folgt daraus bei einer Trennung?
4. Beispiel: So sieht das bei Lisa aus
5. Was gilt, wenn ihr nicht verheiratet seid?
6. Wer darf nach der Trennung in der Wohnung bleiben?
7. Was passiert, wenn ihr beide im Grundbuch steht?
8. Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
9. Was tust du jetzt?
10. Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet es, wer im Grundbuch steht?

Die kurze Antwort: Wer im Grundbuch steht, dem gehört die Immobilie. Bei einer Trennung entscheidet dieser Eintrag, wer verkaufen darf, wem der Wert gehört und wer seinen Anteil über einen Ausgleich fordern muss.

Ihr trennt euch, und die gemeinsame Wohnung ist auf einmal keine gemeinsame Sache mehr. Solange ihr zusammen wart, war es egal, wessen Name wo steht. Jetzt zählt es.

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis beim Amtsgericht, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und welche Lasten darauf liegen. Steht nur eine Person drin, ist es kein gemeinsames Eigentum. Auch dann nicht, wenn ihr beide dort wohnt und die Kosten teilt.

Das heißt nicht, dass du leer ausgehst, wenn du nicht drinstehst. Es heißt nur: Deine Rechte laufen dann nicht über das Eigentum, sondern über andere Wege. Welche das sind, hängt vor allem daran, ob ihr verheiratet seid.

Wie liest du einen Grundbuchauszug?

Die kurze Antwort: Er hat vier Teile: das Grundstück, die Eigentümerinnen, die Lasten und die Grundschulden. Für die Trennung zählen vor allem Abteilung I und Abteilung III.

Teil	Was drinsteht	Was du prüfst
Bestandsverzeichnis	Das Grundstück oder die Wohnung	Ist es wirklich eure Immobilie?
Abteilung I	Die Eigentümerinnen und Eigentümer	Steht dein Name drin? Wenn ja, mit welchem Anteil?
Abteilung II	Lasten wie Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht	Hat jemand anderes Rechte an der Immobilie?
Abteilung III	Grundschulden und Hypotheken	Welche Bank ist mit welchem Betrag eingetragen?

Eine Grundschuld ist die Sicherheit der Bank für den Kredit. Sie belastet das Grundstück mit einem festen Betrag. Anders als eine Hypothek hängt sie nicht rechtlich an einem bestimmten Kredit. Darum bleibt sie stehen, bis sie auf Antrag gelöscht wird, auch wenn der Kredit längst zurückgezahlt ist.

Den Auszug bekommst du beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Ein einfacher Auszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Als Eigentümerin bekommst du ihn ohne Weiteres. Andere brauchen ein berechtigtes Interesse oder eine Vollmacht.

Was folgt daraus bei einer Trennung?

Die kurze Antwort: Es gibt drei Fälle: Nur du stehst drin, nur die andere Seite steht drin oder ihr beide. Jeder Fall hat andere Folgen für Eigentum, Kredit und Wohnen.

	Nur du im Grundbuch	Nur die andere Seite	Ihr beide
Wem gehört die Immobilie?	Dir	Der anderen Seite	Euch beiden nach euren Anteilen
Wer darf verkaufen?	Du	Die andere Seite	Nur gemeinsam, oder über eine Teilungsversteigerung
Wer haftet für den Kredit?	Wer unterschrieben hat	Wer unterschrieben hat	Wer unterschrieben hat
Ausgleich bei Ehe	Zugewinnausgleich	Zugewinnausgleich	Zugewinnausgleich
Ausgleich ohne Trauschein	Nur ausnahmsweise	Nur ausnahmsweise	Über die Anteile am Eigentum

Die dritte Zeile ist die, die am häufigsten übersehen wird. Eigentum und Kredit sind zwei getrennte Verträge. Du kannst für einen Kredit haften, ohne dass dir ein Quadratmeter gehört.

Beispiel: So sieht das bei Lisa aus

Lisa Logisch ist unsere Beispielperson. Sie ist erfunden, ihr Verlauf ist alltagsecht.

• Mit 24Lisa startet als Projektmanagerin. Zum Berufsstart schließt sie eine Berufsunfähigkeitsversicherung mit 1.500 Euro Monatsrente ab.
• Stell dir vor · 27Lisa heiratet Tom. Sie haben keinen Ehevertrag. Lisa hat 4.000 Euro auf dem Tagesgeld, Tom 60.000 Euro Erspartes.
• Stell dir vor · 28Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 380.000 Euro. Toms 60.000 Euro sind das Eigenkapital, darum steht nur er im Grundbuch. Den Kredit über 320.000 Euro unterschreiben beide.
• Mit 31Lisa verdient 3.850 Euro brutto, das sind 2.500 Euro netto. Seit dem Kauf überweist sie jeden Monat 600 Euro für die Rate.
• Im Beispiel jetzt · 31Lisa und Tom trennen sich. Die Wohnung ist 400.000 Euro wert, die Restschuld liegt bei 290.000 Euro. Lisa zieht aus.

Alle Beträge sind Annahmen im Beispiel. Lisa hat in drei Jahren 21.600 Euro für die Rate gezahlt. Die Wohnung gehört trotzdem Tom allein. Für den Kredit haftet Lisa aber weiter mit, für die ganzen 290.000 Euro.

Weil sie verheiratet sind, gibt es den Zugewinnausgleich. Geteilt wird nur, was jede Seite während der Ehe dazugewonnen hat. Stichtag ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird. Vereinfacht, nur mit diesen Zahlen, sieht das so aus:

	Tom	Lisa
Vermögen bei der Heirat	60.000 €	4.000 €
Vermögen am Stichtag	110.000 € (Wohnung 400.000 € minus Kredit 290.000 €)	6.000 €
Zugewinn	50.000 €	2.000 €

Tom hat 48.000 Euro mehr dazugewonnen als Lisa. Die Hälfte davon, 24.000 Euro, steht Lisa als Ausgleich zu. Das Geld ist ein Anspruch gegen Tom. Ein Anteil an der Wohnung wird daraus nicht.

Wäre Lisa nicht verheiratet, gäbe es keinen Zugewinnausgleich. Ein Ausgleich käme nur in Frage, wenn ihre Zahlungen deutlich über das tägliche Zusammenleben hinausgingen und Toms Vermögen messbar erhöht haben. Ob ihre 600 Euro im Monat dazu zählen, müsste im Streitfall ein Gericht klären.

Was gilt, wenn ihr nicht verheiratet seid?

Die kurze Antwort: Dann zählt fast nur der Grundbucheintrag. Wer nicht drinsteht, hat nach einer Trennung nur ausnahmsweise einen Anspruch auf Ausgleich.

Der Bundesgerichtshof hat 2008 entschieden: Unverheiratete können nach dem Ende der Beziehung nur dann einen Ausgleich verlangen, wenn ihre Beiträge deutlich über das tägliche Zusammenleben hinausgingen. Und wenn sie das Vermögen der anderen Seite messbar erhöht haben, das heute noch da ist.

Beiträge zu den laufenden Kosten, etwa Miete, Nebenkosten oder Einkäufe, werden grundsätzlich nicht ausgeglichen. Wer den Alltag bezahlt, während die andere Seite mit ihrem Geld die Wohnung abbezahlt, geht am Ende oft leer aus.

Ein zweiter Unterschied liegt bei der Grunderwerbsteuer. Überträgt eine Seite ohne Trauschein ihren Anteil an die andere, fällt sie an, auch wenn ihr gemeinsame Kinder habt.

Eheleute sind davon befreit, nach der Scheidung auch bei der Aufteilung ihres Vermögens. Eine Änderung ist laut Bundesregierung nicht geplant.

Wenn ihr ohne Trauschein zusammen kauft, gehört darum beides auf den Tisch: wer ins Grundbuch kommt und was bei einer Trennung gelten soll. Am besten schriftlich, beim Notar oder in einem Partnerschaftsvertrag.

Wer darf nach der Trennung in der Wohnung bleiben?

Die kurze Antwort: Das hängt nicht allein am Grundbuch. Eheleute können verlangen, die Wohnung allein zu nutzen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Wem sie gehört, wird dabei besonders berücksichtigt.

Leben Eheleute getrennt, kann eine Seite verlangen, die gemeinsame Wohnung allein zu nutzen. Voraussetzung ist eine unbillige Härte, also eine Lage, in der das Zusammenwohnen nicht mehr zumutbar ist. Das Wohl von Kindern im Haushalt zählt dabei besonders. Das regelt § 1361b BGB.

Wer in der Wohnung bleibt, kann der ausgezogenen Seite eine Nutzungsvergütung schulden, eine Art Miete für ihren Anteil. Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Sie muss der Billigkeit entsprechen, also fair sein.

Eine Frist solltest du kennen. Ziehst du nach der Trennung aus und erklärst innerhalb von sechs Monaten keine ernsthafte Absicht zurückzukehren, gilt die Wohnung als der anderen Seite zur alleinigen Nutzung überlassen.

Diese Vermutung lässt sich nicht widerlegen. Schreib deine Rückkehrabsicht darum nachweisbar auf, wenn du zurück willst.

Die Nutzung ist etwas anderes als das Eigentum. Auch wer allein in der Wohnung bleibt, wird dadurch nicht Eigentümerin. Und wer auszieht, verliert sein Eigentum nicht.

Was passiert, wenn ihr beide im Grundbuch steht?

Die kurze Antwort: Dann gehört euch die Immobilie gemeinsam, und jede Seite kann jederzeit verlangen, das gemeinsame Eigentum aufzulösen. Ihr habt drei Wege: verkaufen, eine Seite übernimmt, oder Teilungsversteigerung.

Steht ihr beide in Abteilung I, seid ihr meist Miteigentümer mit je einem Anteil, oft zur Hälfte. Jede Seite kann verlangen, diese Gemeinschaft aufzuheben. Selbst wenn ihr das im Vertrag ausgeschlossen habt, geht es bei wichtigem Grund trotzdem.

Ihr verkauft an Dritte, löst den Kredit ab und teilt den Rest nach euren Anteilen. Das bringt meist den besten Preis, braucht aber Einigkeit.

Eine Seite kauft den Anteil der anderen. Unter Eheleuten fällt keine Grunderwerbsteuer an, nach der Scheidung auch nicht, wenn ihr damit euer Vermögen aufteilt.

Aber Vorsicht bei der Einkommensteuer: Wer seinen Anteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und selbst nicht mehr dort wohnt, muss einen Gewinn unter Umständen versteuern.

Einigt ihr euch nicht, kann eine Seite die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen. Die andere kann beantragen, sie bis zu sechs Monate auszusetzen, einmal wiederholbar.

Seid oder wart ihr verheiratet und ist das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet, geht das öfter. Insgesamt sind höchstens fünf Jahre möglich (§ 180 ZVG).

Die Steuerfalle bei der Übernahme hat der Bundesfinanzhof 2023 bestätigt. Ein Mann war ausgezogen, seine frühere Frau blieb mit dem gemeinsamen Kind im Haus. Er verkaufte ihr seine Hälfte innerhalb der Zehnjahresfrist. Weil er selbst nicht mehr dort wohnte, war der Gewinn steuerpflichtig.

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Wer auszieht und später verkauft, sollte das vorher mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater durchrechnen.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

Die kurze Antwort: Er bleibt, wie er ist. Wer unterschrieben hat, haftet weiter für die ganze Summe, bis die Bank jemanden aus dem Vertrag entlässt.

Habt ihr den Kredit gemeinsam unterschrieben, seid ihr Gesamtschuldner. Die Bank kann die ganze Summe von jeder Seite verlangen, auch nach dem Auszug. Untereinander gilt im Zweifel ein Ausgleich zu gleichen Teilen, wenn ihr nichts anderes vereinbart habt.

Übernimmt eine Seite die Immobilie, will die andere meist aus dem Kredit heraus. Das geht nur mit Zustimmung der Bank. Eine Vereinbarung nur zwischen euch bindet sie nicht. Die Bank prüft dann, ob das Einkommen der übernehmenden Seite allein reicht.

Solange du im Kreditvertrag stehst, lohnt ein Blick auf die laufenden Raten. Bleibt eine Rate aus, kann sich die Bank auch an dich wenden, selbst wenn du längst ausgezogen bist und dir nichts gehört.

Was tust du jetzt?

Die kurze Antwort: Das hängt davon ab, was du im Grundbuch und im Kreditvertrag findest. Für jeden Fall gibt es einen nächsten Schritt.

Grundbuch und Kreditvertrag passen zusammen: Wer haftet, ist auch Eigentümerin. Ihr seid euch einig, wer bleibt und wer geht. Dann regelt ihr den Rest in Ruhe mit Notar und Bank.

Sprich früh mit der Bank über deine Entlassung aus dem Kredit. Bis dahin behältst du die Raten im Blick. Als Ehefrau sicherst du deinen Anteil über den Zugewinnausgleich.

Erkläre deine Rückkehrabsicht innerhalb von sechs Monaten schriftlich und nachweisbar. Prüf, ob dir eine Nutzungsvergütung zusteht.

Holt euch eine unabhängige Bewertung der Immobilie. Rechnet vor einer Übernahme die Steuer durch. Eine Teilungsversteigerung ist der letzte Weg, nicht der erste.

Sammle Belege für Zahlungen, die über den Alltag hinausgingen, etwa Eigenkapital oder Sondertilgungen. Lass dich rechtlich beraten, bevor du auf etwas verzichtest.