Eine vermietete Wohnung bringt jeden Monat Geld. Das Finanzamt sieht darin Einkünfte aus Vermietung, genau wie dein Gehalt. Gleichzeitig darfst du viele Kosten abziehen, und das Gebäude verliert auf dem Papier jedes Jahr an Wert.
Hier steht, wie Mieteinnahmen besteuert werden, welche Werbungskosten zählen und wann ein Verkauf nach der Spekulationsfrist steuerfrei ist. Dazu die Falle, die beim Verkauf oft übersehen wird. Stand: 12.10.2026.
Betrifft dich, wenn du in Immobilien investierst du Vermögen aufbauen willst du erbst ihr euch trennt
Das Wichtigste in Kürze
- Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie werden mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert, nicht pauschal.
- Zinsen, Abschreibung, Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Reparaturen und Verwaltung sind Werbungskosten. Sie mindern die Einkünfte, oft bis ins Minus.
- Das Gebäude schreibst du jedes Jahr ab: 2 % bei Baujahr 1925 bis 2022, 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2,5 % vor 1925. Grund und Boden nicht.
- Renovierst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 % der Gebäudekosten, darfst du das nicht sofort absetzen.
- Verkaufst du innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Die Abschreibung, die du genutzt hast, erhöht diesen Gewinn.
So gehst du vor
- Lege für die Wohnung ein eigenes Konto an. So siehst du Miete und Kosten getrennt von deinem Alltag. Wie das geht, zeigt das Kontenmodell mit vier Konten.
- Notiere dir das Datum des Kaufvertrags. Ab diesem Tag läuft die Frist von zehn Jahren.
- Plane größere Renovierungen in den ersten drei Jahren mit Blick auf die 15-Prozent-Grenze.
- Prüfe, ob Gebäude, Haftung und deine eigene Arbeitskraft abgesichert sind. Dabei hilft dir unsere Beratung.
Inhalt
- Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
- Was gilt, wenn du die Wohnung selbst bewohnst?
- Welche Kosten kannst du bei einer vermieteten Wohnung absetzen?
- Wie funktioniert die Abschreibung auf das Gebäude?
- Beispiel: So sieht das bei Lisa aus
- Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?
- Was gilt, wenn du an Mutter, Tochter oder Sohn vermietest?
- So läuft die Steuererklärung für eine vermietete Wohnung ab
- Was gilt bei Erbe, Schenkung und Trennung?
- Was bei der vermieteten Wohnung jetzt zählt
- Häufig gestellte Fragen
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Die kurze Antwort: Mit deinem persönlichen Steuersatz. Die Miete ist eine eigene Einkunftsart. Was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt, kommt zu deinem übrigen Einkommen dazu.
Das Gesetz nennt das Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Besteuert wird nicht die Miete allein, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten.
Anders ist es beim Depot. Dort gilt pauschal die Abgeltungsteuer von 25 %, mehr dazu auf der Seite Steuern auf Kapitalerträge. Bei der Miete zählt dein eigener Steuersatz.
Ist das Ergebnis negativ, weil Zinsen und Abschreibung höher sind als die Miete, entsteht ein Verlust. Das Finanzamt verrechnet ihn mit deinem übrigen Einkommen, etwa mit dem Gehalt. Deine Steuer sinkt.
Was gilt, wenn du die Wohnung selbst bewohnst?
Die kurze Antwort: Dann zahlst du keine Steuer auf Miete, kannst aber auch keine Kosten absetzen. Dafür ist ein Verkauf steuerfrei, wenn du sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast.
Diese Ausnahme steht in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Sie gilt, wenn die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurde. Oder wenn du sie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Kalenderjahren davor selbst bewohnt hast.
Für eine vermietete Wohnung greift die Ausnahme nicht. Dort zählt nur die Frist von zehn Jahren. Wer erst vermietet und dann selbst einzieht, sollte die Kalenderjahre genau zählen.
Welche Kosten kannst du bei einer vermieteten Wohnung absetzen?
Die kurze Antwort: Alle Kosten, die du hast, um die Miete zu erzielen. Die größten Posten sind meist Kreditzinsen und die Abschreibung auf das Gebäude.
Das Gesetz nennt sie Werbungskosten (§ 9 EStG). Für eine vermietete Wohnung sind das vor allem:
| Kostenart | Was gemeint ist | Grundlage |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | Zinsen für den Kredit, mit dem du die Wohnung gekauft hast. Die Tilgung zählt nicht. | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG |
| Grundsteuer und Abgaben | Grundsteuer und andere öffentliche Abgaben für das Grundstück | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG |
| Versicherungen | Beiträge für Versicherungen des Gebäudes, zum Beispiel Wohngebäude | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG |
| Abschreibung (AfA) | Jährlicher Anteil der Gebäudekosten | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7, § 7 EStG |
| Erhaltung und Verwaltung | Reparaturen und Kosten der Hausverwaltung | § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG |
Stand: Einkommensteuergesetz, Fassung 2026. Nicht absetzbar ist die Tilgung. Sie baut dein Eigentum auf und ist darum keine Ausgabe im Sinne der Steuer.
Reparatur oder Anschaffung: die 15-Prozent-Grenze
Reparaturen ziehst du normalerweise im Jahr der Zahlung ab. Ausnahme sind die ersten drei Jahre nach dem Kauf. Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in dieser Zeit 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Umsatzsteuer, gelten sie als Teil des Kaufpreises.
Sammle die Rechnungen dieser Jahre darum in einer eigenen Liste.
Das heißt anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Du setzt sie dann nicht sofort ab, sondern über Jahrzehnte mit der Abschreibung.
Wie funktioniert die Abschreibung auf das Gebäude?
Die kurze Antwort: Ein Gebäude nutzt sich ab. Darum ziehst du jedes Jahr einen festen Teil der Gebäudekosten als Werbungskosten ab. Das heißt Absetzung für Abnutzung, kurz AfA.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Darum teilst du den Kaufpreis samt Nebenkosten in einen Gebäudeanteil und einen Bodenanteil auf. Wie hoch der Satz ist, hängt davon ab, wann das Gebäude fertig wurde (§ 7 Abs. 4 EStG):
| Gebäude fertiggestellt | Abschreibung pro Jahr |
|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % |
| 1925 bis 2022 | 2 % |
| ab 2023 | 3 % |
Stand: § 7 EStG, 12.10.2026. Der Satz gilt jedes Jahr auf dieselben Gebäudekosten. Das heißt lineare Abschreibung.
Die degressive Abschreibung für Neubauten
Für neue Wohngebäude in der EU oder im EWR gibt es eine zweite Möglichkeit: jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). In den ersten Jahren ist der Betrag höher, später kleiner.
Voraussetzung: Der Bau beginnt nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029. Kaufst du, muss der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen sein, spätestens im Jahr der Fertigstellung.
Beispiel: So sieht das bei Lisa aus
Lisa Logisch ist unsere Beispielperson. Sie ist erfunden, ihr Verlauf ist alltagsecht.
Lisa ist 31 und arbeitet als Projektmanagerin in Vollzeit. Sie verdient 3.850 € brutto im Monat und wohnt zur Miete. Ihr Geld liegt bisher auf dem Tagesgeld. Stell dir vor, Lisa kauft 2026 eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage. Das Haus ist von 1990.
Alle Zahlen in diesem Beispiel sind Annahmen. Der Kaufpreis liegt samt Nebenkosten bei 250.000 €, davon entfallen 200.000 € auf das Gebäude. Lisa leiht sich 220.000 € zu 3,5 % Zinsen. Die Wohnung bringt 750 € Kaltmiete im Monat.
| Posten im ersten Jahr | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 12 mal 750 € | 9.000 € |
| Abschreibung | 2 % von 200.000 € | − 4.000 € |
| Kreditzinsen | 3,5 % von 220.000 €, gerundet | − 7.700 € |
| Verwaltung und Reparaturen | Annahme | − 1.200 € |
| Ergebnis aus Vermietung | − 3.900 € |
Lisa macht auf dem Papier 3.900 € Verlust, obwohl jeden Monat Miete kommt. Dieser Verlust mindert ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 30 % spart sie rund 1.170 € Steuer im Jahr.
Jetzt die Renovierung. Stell dir vor, Lisa lässt im zweiten Jahr Bad und Fenster erneuern, für 35.000 € ohne Umsatzsteuer. Die Grenze liegt bei 15 % von 200.000 €, also 30.000 €. Lisa liegt darüber. Statt 35.000 € auf einmal kann sie davon nur 2 % im Jahr absetzen: 700 €.
Hätte Lisa einen Teil der Arbeiten erst im vierten Jahr nach dem Kauf machen lassen, sähe die Rechnung anders aus. Das ist kein Trick, sondern Planung mit dem Kalender.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?
Die kurze Antwort: Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Verkaufst du früher, zahlst du auf den Gewinn deinen persönlichen Steuersatz.
Das regelt § 23 EStG. Man spricht von einem privaten Veräußerungsgeschäft. Umgangssprachlich heißt die Frist Spekulationsfrist. Maßgeblich sind die Daten der Verträge, nicht der Tag, an dem du einziehst oder die Schlüssel übergibst.
Die Falle: Abschreibung erhöht den Gewinn
Der Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Die Kosten der Anschaffung werden um alle Abschreibungen gekürzt, die du bei der Vermietung abgesetzt hast (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Je länger du abgeschrieben hast, desto größer wird der Gewinn auf dem Papier.
Bei Lisa sähe das so aus, die Renovierung lassen wir dafür weg. Stell dir vor, sie verkauft nach acht Jahren für 290.000 €. Abgeschrieben hat sie 8 mal 4.000 €, also 32.000 €. Ihre Anschaffungskosten zählen darum nur noch mit 218.000 €. Steuerpflichtig sind 72.000 €, nicht 40.000 €.
Wartet sie bis nach zehn Jahren, ist der ganze Gewinn steuerfrei.
Der häufigste Denkfehler: „Ich habe ja nur 40.000 € mehr bekommen, als ich bezahlt habe.“ Für das Finanzamt zählt der Wert nach Abschreibung. Die Steuer, die du über die Jahre gespart hast, holt es sich bei einem frühen Verkauf zum Teil zurück.
Zwei Regeln mildern das. Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze: Ab 1.000 € ist alles steuerpflichtig.
Ein Verlust aus einem solchen Verkauf darf nur mit Gewinnen aus solchen Verkäufen verrechnet werden, nicht mit deinem Gehalt.
Was gilt, wenn du an Mutter, Tochter oder Sohn vermietest?
Die kurze Antwort: Verlange mindestens 66 % der ortsüblichen Miete. Dann gilt die Vermietung als voll entgeltlich, und du kannst deine Werbungskosten ganz absetzen.
§ 21 Abs. 2 EStG zieht zwei Grenzen. Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, teilt das Finanzamt die Vermietung in einen bezahlten und einen geschenkten Teil. Werbungskosten zählen dann nur für den bezahlten Teil.
Ab 66 % gilt eine auf Dauer angelegte Vermietung als voll bezahlt. Für den Bereich dazwischen nennt das Gesetz keine feste Folge. Lege die Miete dann vorher mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater fest.
Ortsüblich ist, was vergleichbare Wohnungen am Ort kosten, ein Anhaltspunkt ist der Mietspiegel. Halte die Miete in einem schriftlichen Vertrag fest, wie er auch unter Fremden üblich wäre.
So läuft die Steuererklärung für eine vermietete Wohnung ab
Die kurze Antwort: Du gibst die Vermietung jedes Jahr in der Einkommensteuererklärung an, in der Anlage V. Dort stehen Einnahmen, Werbungskosten und die Abschreibung.
1
Unterlagen beim Kauf sichern
Bewahre Kaufvertrag, Notar- und Grundbuchkosten und die Rechnung der Maklerin oder des Maklers auf. Daraus ergeben sich die Anschaffungskosten und der Gebäudeanteil.
2
Einnahmen und Kosten über das Jahr sammeln
Miete, Zinsbescheinigung der Bank, Grundsteuerbescheid, Versicherungsrechnungen, Abrechnung der Hausverwaltung und Rechnungen für Reparaturen.
3
Anlage V ausfüllen
Für jede vermietete Wohnung füllst du eine eigene Anlage V aus. Das Ergebnis fließt in deine Steuer ein, zusammen mit deinem Gehalt.
4
Vor einem Verkauf die Frist prüfen
Rechne nach, wann zehn Jahre seit dem Kaufvertrag vorbei sind. Liegt der Verkauf davor, gehört der Gewinn in die Anlage SO der Steuererklärung.
Fällt die Miete aus oder droht ein großer Schaden am Haus, laufen die Kreditraten trotzdem weiter. Die Absicherung des Gebäudes erklären die Seiten Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Was gilt bei Erbe, Schenkung und Trennung?
Die kurze Antwort: Bei Erbe und Schenkung übernimmst du das Kaufdatum der Person, von der du die Wohnung bekommst. Bei einer Trennung kann die Steuerfreiheit für das selbst bewohnte Haus wegfallen.
Erbst du eine Immobilie oder bekommst du sie geschenkt, startet keine neue Frist. Dir wird der Kauf durch die Vorbesitzerin oder den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat deine Mutter die Wohnung vor sechs Jahren gekauft, läuft die Frist für dich noch vier Jahre.
Welche Fristen und Steuern beim Erben sonst gelten, steht in Erbschaft: Fristen, Steuer und was du zuerst tust.
Nach einer Trennung gilt die Ausnahme für das selbst bewohnte Haus nur, wenn du es im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Ziehst du aus und wird das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann dein Anteil am Gewinn steuerpflichtig werden.
Soll das Haus im Zuge der Scheidung an den anderen übertragen werden, lass die Folgen vor der Vereinbarung steuerlich prüfen.
Samiras Blick
Samira Harkat
„Viele Frauen erzählen mir zuerst, wie viel Steuer die Wohnung spart. Die wichtigere Frage stellt kaum jemand: Was passiert mit der Kreditrate, wenn ich ein Jahr kein Gehalt habe?
Eine vermietete Wohnung ist kein Steuersparmodell. Sie ist ein Kredit über zwanzig Jahre, der auf deiner Arbeitskraft steht. Wer das zuerst absichert, kann die Steuer danach in Ruhe genießen.“
Was bei der vermieteten Wohnung jetzt zählt
Bei der vermieteten Wohnung entscheiden drei Zahlen: dein Steuersatz, die Abschreibung und das Datum des Kaufvertrags. Mit ihnen rechnest du fast jede Entscheidung vorher durch.
Ein Steuervorteil allein macht aus einer Wohnung noch keine gute Geldanlage. In unserem Kurs ist die Immobilie eine von drei Speichen im Vermögen, nicht das ganze Rad. Sie bindet viel Geld, lässt sich nicht in Teilen verkaufen und hängt an einem langen Kredit.
Was bei einer Immobilie als Kapitalanlage sonst zählt, steht unter Was zählt, wenn … Kapitalanlage.
Trägt deine Absicherung den Kredit für die Wohnung?
Wir prüfen mit dir Gebäude, Haftung als Vermieterin und deine eigene Arbeitskraft, damit die Rate auch in schlechten Jahren läuft. Die Prüfung ist unabhängig davon, ob am Ende ein neuer Vertrag steht.
Beratung durch die FemininFinance GmbH & Co. KG, Versicherungsmaklerin nach § 34d Abs. 1 GewO, Register-Nr. D-TAJS-4I8JO-48, und ihre Kooperationspartner:innen mit eigener Erlaubnis und eigener Registrierung bei der IHK.
Häufig gestellte Fragen
Nicht automatisch. In den ersten Jahren sind Zinsen und Abschreibung oft höher als die Miete. Der Verlust mindert deine Steuer auf das Gehalt. Prüfe trotzdem, ob die Miete die laufenden Kosten auf Dauer trägt. Vermietest du an Angehörige, achte auf die Grenzen von 50 und 66 % der ortsüblichen Miete.
Den Gewinn versteuerst du mit deinem persönlichen Steuersatz, weil die Frist von zehn Jahren noch läuft. Achtung: Die Abschreibung, die du abgesetzt hast, erhöht den Gewinn. Rechne vor dem Verkauf nach, wann die zehn Jahre seit dem Kaufvertrag vorbei sind.
Damit du deine Werbungskosten voll absetzen kannst, mindestens 66 % der ortsüblichen Miete. Unter 50 % kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig. Halte die Miete schriftlich fest.
Nein. Absetzbar sind nur die Zinsen. Die Tilgung zahlt deine Schuld zurück und baut dein Eigentum auf. Sie ist darum keine Ausgabe im Sinne der Steuer.
Nein. Dir wird das Kaufdatum deiner Mutter zugerechnet. Hat sie die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, kannst du sie steuerfrei verkaufen. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu prüfen.
Quellen: § 21 EStG, Vermietung und Verpachtung, Mieten unter 50 und ab 66 %, gesetze-im-internet.de, geprüft am 12.10.2026 · § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte, Frist, Selbstnutzung, AfA-Kürzung und Freigrenze, gesetze-im-internet.de, geprüft am 12.10.2026 · § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung, linear und degressiv, gesetze-im-internet.de, geprüft am 12.10.2026 · § 9 EStG, Werbungskosten, gesetze-im-internet.de, geprüft am 12.10.2026 · § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, anschaffungsnahe Herstellungskosten, gesetze-im-internet.de, geprüft am 12.10.2026
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Tipps unter Fachkolleg:innen: vermietete Immobilie
Für Versicherungsvermittlerinnen und -vermittler, Finanzberaterinnen und -berater mit IHK-Registrierung
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